Vad det kostar och hur det fungerar
Fem steg från bud till nycklar, fyra parter och vem var och en arbetar för, och varje skatt som en köpare, en ägare och en säljare möter. Sedan ditt eget land, på en egen sida.
Allt sker i ett rum, på en dag
En spansk försäljning delas inte upp i kontrakt och tillträde med veckor emellan, som i Storbritannien eller Skandinavien. Kontrakt och nycklar möts hos notarien en och samma förmiddag — därför är det arbetet före den dagen som avgör om ett köp lyckas eller inte.
Ett accepterat bud säkras med en handpenning medan advokaten utreder. Två till fyra veckor. Handpenningen bör vara återbetalningsbar om due diligence visar på problem. Du behöver ett NIE, det spanska skattenumret, innan du kan skriva under något.
Din advokat tar fram en nota simple från fastighetsregistret, kontrollerar att uppgifterna i fastighetstaxeringen stämmer med huset som faktiskt står där, verifierar bygglov och första inflyttningstillstånd och söker efter skulder: IBI, samfällighetsavgifter, el, vatten och andra förbrukningskostnader.
När sökningarna är utan anmärkning skrivs det privata kontraktet under och 10 % betalas. Enligt de vanliga villkoren för arras penitenciales förlorar en köpare som drar sig ur handpenningen, och en säljare som drar sig ur betalar tillbaka den dubbelt.
Köpebrevet läses upp, en auktoriserad tolk är med om du inte talar spanska, en bankcheck överlämnas och nycklarna byter ägare. Äganderätten övergår vid undertecknandet.
Överlåtelseskatten deklareras och betalas inom 30 dagar — för sent innebär tilläggsavgifter. Köpebrevet skickas till fastighetsregistret för inskrivning, och el, vatten, IBI och samfälligheten förs över i ditt namn.
Sex till tolv veckor från accepterat bud till nycklar vid kontantköp. Längre med bolån. Mark klassad som landsbygd, ett saknat första inflyttningstillstånd, ett arv i kedjan eller en säljare som inte har skatterättslig hemvist i Spanien förlänger var för sig tiden.
Fyra parter, och vem var och en arbetar för
En försäljning här har oftast fler inblandade än en försäljning hemma. Det är en fördel. Varje sida är företrädd, och ombuden är vana att arbeta med varandra.
Säljarens mäklare
Har uppdraget, sätter priset, tar fram materialet och för ut bostaden på marknaden. Betalas ur köpeskillingen vid tillträdet — 4–6 % på Mallorca, med 5 % som vanlig utgångspunkt.
Köparens mäklare
Mäklare här samarbetar. När en andra mäklare för in köparen delar de två på säljarens arvode. Köparen får någon på sin sida utan extra kostnad — det är den del de flesta utländska köpare inte känner till.
En advokat på varje sida
Köpare och säljare utser var sin. De sköter due diligence, kontraktet, skattedeklarationerna och tillträdet, och de har direkt kontakt med varandra. Dela aldrig advokat med motparten.
Notarien
En offentlig tjänsteman, inte någons rådgivare. Kontrollerar identitet, läser upp köpebrevet och registrerar överlåtelsen. Notarien kontrollerar inte om priset är rimligt eller om huset har de tillstånd det borde ha.
Fråga om din mäklare är registrerad. Sedan november 2024 måste alla som verkar som fastighetsmäklare på Balearerna finnas i det officiella registret, ROAIIB, enligt Llei 3/2024. Att verka utan registrering kan ge böter — och att be om numret tar ett meddelande.
Kostnaderna, och vem som bär dem
Det mesta av detta bygger på sedvänja och avtal snarare än lag, och just därför ska det stå på papper innan någon skriver under.
| Kostnad | Betalas normalt av | Kommentar |
|---|---|---|
| Överlåtelseskatt (ITP), eller IVA + AJD vid nyproduktion | Köpare | Inom 30 dagar från köpebrevet |
| Notarie | Köpare, enligt sedvänja | Officiell taxa, ungefär €600–1,200 |
| Inskrivning i fastighetsregistret | Köpare | Ungefär €400–900 |
| Din egen advokat | Varje sida sin egen | Cirka 1 % plus IVA |
| Mäklararvode | Säljare | 4–6 %, delas när två mäklare är inblandade |
| Plusvalía municipal | Säljare | Kommunal skatt på markens värdeökning |
| Energideklaration | Säljare | Krävs före marknadsföring |
| Avregistrering av bolån, i förekommande fall | Säljare | Avgifter till notarie, fastighetsregister och bank |
Tre tillfällen: när du köper, medan du äger, när du säljer
Dessa gäller fastigheten, oavsett var du bor. Vad ditt eget land sedan gör med dem tas upp i nästa avsnitt.
När du köper
- Begagnad bostad — ITP, den baleariska överlåtelseskatten, enligt en progressiv skala: 8 % på de första €400,000, 9 % upp till €600,000, 10 % upp till €1m, 12 % upp till €2m, 13 % därutöver. Varje skattesats gäller bara för sitt eget intervall.
- Nyproduktion — IVA 10 % plus AJD 1.5 % i stället för ITP. Ett köp betalar det ena eller det andra, aldrig båda.
- Regeln om referensvärde: skatten beräknas på priset i köpebrevet eller på referensvärdet i fastighetstaxeringen, beroende på vilket som är högst.
- Notarie, fastighetsregister och din advokat tillkommer.
Medan du äger
- IBI, den årliga kommunala fastighetsskatten på taxeringsvärdet, fastställd av varje kommun, plus sophämtning.
- Samfällighetsavgifter, om fastigheten ingår i en samfällighet.
- Schablonbeskattad inkomst (IRNR) om du inte hyr ut: en schablonmässig inkomst på 1,1–2 % av taxeringsvärdet, beskattad med 19 % för personer bosatta i EU/EES och 24 % för övriga. En deklaration per år.
- Hyresintäkter, vid uthyrning: 19 % på vinsten för personer bosatta i EU/EES, som får dra av kostnader; 24 % på bruttohyran för alla andra, utan avdrag. Från och med beskattningsåret 2026 en deklaration per år, som lämnas 1–20 april.
- Förmögenhetsskatt: enligt de baleariska reglerna, som personer utan hemvist i Spanien kan tillämpa, är de första 3 miljoner euro av nettotillgångar i Spanien per person skattefria. Över 3 miljoner euro kan den statliga solidaritetsskatten på stora förmögenheter bli aktuell. Ägande via bolag eller gemensamt ändrar bilden — fråga innan du väljer struktur.
När du säljer
- Kapitalvinst: 19 % på nettovinsten för personer utan hemvist i Spanien. Personer med hemvist i Spanien beskattas enligt skalan för kapitalinkomster, 19–30 %.
- Innehållandet på 3 %: om säljaren inte har skatterättslig hemvist i Spanien håller köparen inne 3 % av priset och betalar in det till skatteverket som preliminär skatt. Du får tillbaka mellanskillnaden, eller betalar resten, inom fyra månader.
- Plusvalía municipal, kommunens skatt på markens värdeökning. Två beräkningsmetoder — du får välja den lägre.
- Mäklararvode och din egen advokat.
- Köpkostnader, förbättringar med fakturor och plusvalía minskar alla den skattepliktiga vinsten. Spara varje faktura från den dag du köper.
Skattesatser och gränsbelopp ändras med varje regional budget. Granskat september 2026 — din advokat bekräftar vilken siffra som gäller för ditt köp innan du skriver under.
Människorna som svarar på de här frågorna till vardags
Allt på den här sidan är allmänt. Ditt köp är det inte. Det här är specialisterna vi arbetar med på ön — var och en driver sin egen firma, fakturerar dig direkt enligt sina egna priser, och Homebase tar inget utöver deras arbete.
Advokater
En på varje sida, aldrig gemensam. Due diligence, utdraget nota simple, arras-kontraktet, skattedeklarationerna och tillträdet. För en säljare utan hemvist i Spanien sköter de också innehållandet på 3 % och återbetalningen.
Cirka 1 % plus IVA
Arkitekter — besiktningar och tillstånd
Vad som faktiskt är byggt jämfört med vad som är registrerat, bygglov och första inflyttningstillstånd, överensstämmelse med fastighetstaxeringen och allt som behöver regulariseras före en försäljning. Levereras som en skriftlig rapport som du äger.
Fast arvode, betalas till arkitekten
Värderare
En oberoende värdering av bostaden som den är i dag, och en andra av bostaden som den skulle vara efter en planerad uppgradering. Två siffror från någon utan intresse i utfallet — det är det som gör dem användbara gentemot en köpare eller en bank.
Fast arvode, betalas till värderaren
Skatterådgivare
Varje köpare här är samtidigt en spansk transaktion och en skatteposition hemma. Vi arbetar med rådgivare som verkligen kan Spanien och ytterligare ett land — Danmark och Tyskland först.
Deras priser, direkt till dig
Byggare och projektledning
Från en besiktning innan du köper till ett färdigt, möblerat hem: ritningar, tillstånd, hantverkare, budget och platsledning, där ägaren godkänner det som spelar roll.
Projektarvode
Fastighetsförvaltning
Underhåll, trädgård, pool, leverantörer, försäkring, de årliga deklarationerna och pappersarbetet som hör till att äga i Spanien. Ett team på plats, en rapport till dig.
Månadsavgift
Vad som händer hemma är halva svaret
Spanien beskattar fastigheten. Ditt hemland beskattar dig. Ett dubbelbeskattningsavtal avgör vilket land som ger vika, och metoden skiljer sig: vissa länder undantar den spanska inkomsten, andra beskattar den och räknar av det du har betalat i Spanien. Välj var du har skatterättslig hemvist — varje sida öppnas i en ny flik.
Allmän information, skriven så att du vet vilka frågor du ska ställa och till vem. Varje köp och varje försäljning bör granskas av din egen advokat och revisor — eller av någon av specialisterna i Homebase-nätverket. Granskat september 2026.
