Was es kostet und wie es funktioniert
Fünf Schritte vom Angebot bis zum Schlüssel, vier Parteien und für wen jede von ihnen arbeitet, und jede Steuer, die einem Käufer, einem Eigentümer und einem Verkäufer begegnet. Dann Ihr eigenes Land, auf einer eigenen Seite.
Alles geschieht in einem Raum, an einem Tag
Ein spanischer Kauf wird nicht wie in Großbritannien oder Skandinavien mit Wochen Abstand unterzeichnet und vollzogen. Verträge und Schlüssel treffen sich an einem einzigen Vormittag beim Notar — deshalb entscheidet sich ein Kauf in der Arbeit vor diesem Tag.
Ein angenommenes Angebot wird mit einer Anzahlung gesichert, während der Anwalt prüft. Zwei bis vier Wochen. Die Anzahlung sollte erstattungsfähig sein, falls die Due Diligence etwas zutage fördert. Bevor Sie etwas unterschreiben können, brauchen Sie eine NIE, die spanische Steuernummer.
Ihr Anwalt holt die nota simple aus dem Grundbuch, prüft, ob der Katastereintrag zu dem Haus passt, das tatsächlich dort steht, verifiziert Bau- und Erstbezugsgenehmigungen und sucht nach Schulden: IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versorger.
Sind die Prüfungen sauber, wird der private Vertrag unterschrieben und 10 % gezahlt. Nach den üblichen arras penitenciales Bedingungen verliert ein Käufer, der zurücktritt, die Anzahlung, und ein Verkäufer, der zurücktritt, zahlt sie doppelt zurück.
Die Urkunde wird laut verlesen, ein vereidigter Übersetzer ist dabei, wenn Sie kein Spanisch sprechen, ein Bankscheck wird übergeben, und die Schlüssel wechseln den Besitzer. Das Eigentum geht mit der Unterschrift über.
Die Grunderwerbsteuer wird innerhalb von 30 Tagen erklärt und gezahlt — verspätet heißt Zuschläge. Die Urkunde geht zur Eintragung ins Grundbuch, und Versorger, IBI und Gemeinschaft werden auf Ihren Namen umgeschrieben.
Sechs bis zwölf Wochen vom angenommenen Angebot bis zum Schlüssel bei einem Barkauf. Länger mit Hypothek. Rustikales Land, eine fehlende Erstbezugsgenehmigung, ein Erbfall in der Kette oder ein Verkäufer, der nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, verlängern jeweils die Zeit.
Vier Parteien, und für wen jede von ihnen arbeitet
Ein Verkauf hat hier meist mehr Beteiligte als zu Hause. Das ist ein Vorteil. Jede Seite ist vertreten, und die Vertreter sind es gewohnt, miteinander zu arbeiten.
Der Makler des Verkäufers
Hält das Mandat, bepreist das Haus, bereitet das Material vor und bringt es auf den Markt. Wird bei Vollzug aus dem Erlös bezahlt — 4–6 % auf Mallorca, 5 % als üblicher Ausgangspunkt.
Der Makler des Käufers
Makler arbeiten hier zusammen. Bringt ein zweiter Makler den Käufer, teilen sich beide die Provision des Verkäufers. Der Käufer hat jemanden auf seiner Seite, ohne Mehrkosten — das wissen die meisten ausländischen Käufer nicht.
Ein Anwalt auf jeder Seite
Käufer und Verkäufer beauftragen jeweils ihren eigenen. Sie übernehmen Due Diligence, Vertrag, Steuererklärungen und Vollzug und verhandeln direkt miteinander. Teilen Sie nie einen Anwalt mit der Gegenseite.
Der Notar
Ein Amtsträger, nicht der Berater von irgendjemandem. Prüft die Identität, verliest die Urkunde und beurkundet die Übertragung. Der Notar prüft nicht, ob der Preis fair ist oder ob das Haus die Genehmigungen hat, die es haben sollte.
Fragen Sie, ob Ihr Makler registriert ist. Seit November 2024 muss jeder, der auf den Balearen als Immobilienmakler tätig ist, im offiziellen Register ROAIIB eingetragen sein, nach Llei 3/2024. Wer ohne Eintrag arbeitet, riskiert Bußgelder — und nach der Nummer zu fragen kostet eine Nachricht.
Die Kosten, und wer sie trägt
Das meiste davon ist Brauch und Vertrag, nicht Gesetz — genau deshalb gehört es schriftlich festgehalten, bevor jemand unterschreibt.
| Kosten | Üblicherweise bezahlt von | Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (ITP) oder IVA + AJD bei Neubau | Käufer | Innerhalb von 30 Tagen nach der Urkunde |
| Notar | Käufer, nach Brauch | Amtlicher Tarif, etwa 600–1.200 € |
| Eintragung ins Grundbuch | Käufer | Etwa 400–900 € |
| Ihr eigener Anwalt | Jede Seite ihren eigenen | Rund 1 % plus IVA |
| Maklerprovision | Verkäufer | 4–6 %, geteilt, wenn zwei Makler beteiligt sind |
| Plusvalía municipal | Verkäufer | Kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Bodens |
| Energieausweis | Verkäufer | Vor der Vermarktung erforderlich |
| Löschung der Hypothek, falls vorhanden | Verkäufer | Notar-, Grundbuch- und Bankgebühren |
Drei Momente: beim Kauf, während des Besitzes, beim Verkauf
Sie gelten für die Immobilie, wo immer Sie wohnen. Was Ihr eigenes Land danach damit macht, steht im nächsten Abschnitt.
Beim Kauf
- Bestandsimmobilie — ITP, die balearische Grunderwerbsteuer, progressiv gestaffelt: 8 % auf die ersten 400.000 €, 9 % bis 600.000 €, 10 % bis 1 Mio. €, 12 % bis 2 Mio. €, 13 % darüber. Jeder Satz gilt nur für seine eigene Stufe.
- Neubau — IVA 10 % plus AJD 1,5 % statt ITP. Ein Kauf zahlt das eine oder das andere, nie beides.
- Die Referenzwert-Regel: Die Steuer wird auf den beurkundeten Preis oder den katastralen Referenzwert berechnet, je nachdem, welcher höher ist.
- Notar, Grundbuch und Ihr Anwalt kommen hinzu.
Während Sie besitzen
- IBI, die jährliche Grundsteuer auf den Katasterwert, von jeder Gemeinde festgelegt, plus Müllabfuhr.
- Gemeinschaftsgebühren, wenn die Immobilie Teil einer Gemeinschaft ist.
- Fiktive Einkommensteuer (IRNR) wenn Sie nicht vermieten: ein fiktives Einkommen von 1,1–2 % des Katasterwerts, besteuert mit 19 % für Ansässige in EU/EWR und 24 % für alle anderen. Eine Erklärung pro Jahr.
- Mieteinnahmen, wenn Sie vermieten: 19 % auf den Gewinn für Ansässige in EU/EWR, die Kosten abziehen dürfen; 24 % auf die Bruttomiete für alle anderen, ohne Abzüge. Vierteljährlich.
- Vermögensteuer, auf spanisches Vermögen über 700.000 € pro Person für Nichtansässige. Balearischer Tarif. Das Halten über eine Gesellschaft oder gemeinsam verändert das Bild — fragen Sie, bevor Sie strukturieren.
Beim Verkauf
- Veräußerungsgewinn: 19 % auf den Nettogewinn für Nichtansässige. In Spanien Ansässige werden nach dem Spartarif besteuert, 19–30 %.
- Der Einbehalt von 3 %: Ist der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig, behält der Käufer 3 % des Preises ein und zahlt sie als Vorauszahlung an das Finanzamt. Die Differenz fordern Sie innerhalb von vier Monaten zurück oder zahlen den Rest nach.
- Plusvalía municipal, die Steuer der Gemeinde auf den Wertzuwachs des Bodens. Zwei Berechnungsmethoden — Sie dürfen die niedrigere wählen.
- Maklerprovision und Ihr eigener Anwalt.
- Kaufnebenkosten, belegte Verbesserungen und die Plusvalía mindern den steuerpflichtigen Gewinn. Bewahren Sie jede Rechnung ab dem Kauftag auf.
Sätze und Schwellen ändern sich mit jedem regionalen Haushalt. Geprüft im September 2026 — Ihr Anwalt bestätigt vor der Unterschrift den Wert, der für Ihren Kauf gilt.
Die Menschen, die diese Fragen beruflich beantworten
Alles auf dieser Seite ist allgemein. Ihr Kauf ist es nicht. Das sind die Spezialisten, mit denen wir auf der Insel arbeiten — jeder führt seine eigene Kanzlei oder Firma, rechnet direkt zu eigenen Sätzen mit Ihnen ab, und Homebase nimmt nichts zusätzlich zu ihrer Arbeit.
Anwälte
Einer auf jeder Seite, nie geteilt. Due Diligence, der nota simple, der Arras-Vertrag, die Steuererklärungen und der Vollzug. Bei einem nichtansässigen Verkäufer übernehmen sie auch den Einbehalt von 3 % und die Rückforderung.
Rund 1 % plus IVA
Architekten — Gutachten und Genehmigungen
Was tatsächlich gebaut ist und was eingetragen ist, Bau- und Erstbezugsgenehmigungen, der Katasterabgleich und alles, was vor einem Verkauf legalisiert werden muss. Geliefert als schriftlicher Bericht, der Ihnen gehört.
Festhonorar, an den Architekten bezahlt
Gutachter
Eine unabhängige Bewertung des Hauses, wie es ist, und eine zweite des Hauses nach einer geplanten Aufwertung. Zwei Zahlen von jemandem ohne Interesse am Ergebnis — genau das macht sie gegenüber einem Käufer oder einer Bank verwendbar.
Festhonorar, an den Gutachter bezahlt
Steuerberater
Jeder Kauf hier ist zugleich ein spanisches Geschäft und eine steuerliche Lage zu Hause. Wir arbeiten mit Beratern, die Spanien und ein weiteres Land wirklich kennen — zuerst Dänemark und Deutschland.
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Bauunternehmen und Projektsteuerung
Vom Gutachten vor dem Kauf bis zum fertigen, möblierten Zuhause: Zeichnungen, Genehmigungen, Gewerke, Budget und Bauleitung, wobei der Eigentümer dort freigibt, wo es zählt.
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Hausverwaltung
Wartung, Garten, Pool, Lieferanten, Versicherung, die jährlichen Erklärungen und der Papierkram, der zum Eigentum in Spanien gehört. Ein Team vor Ort, ein Bericht an Sie.
Monatliche Gebühr
Was zu Hause passiert, ist die halbe Antwort
Spanien besteuert die Immobilie. Ihr Wohnsitzland besteuert Sie. Ein Doppelbesteuerungsabkommen entscheidet, welches zurücktritt, und der Mechanismus unterscheidet sich: Manche Länder stellen die spanischen Einkünfte frei, andere besteuern sie und rechnen an, was Sie in Spanien gezahlt haben. Wählen Sie, wo Sie steuerlich ansässig sind — jede Seite öffnet sich in einem neuen Tab.
Allgemeine Informationen, geschrieben, damit Sie wissen, welche Fragen Sie wem stellen sollten. Jeder Kauf und jeder Verkauf sollte von Ihrem eigenen Anwalt und Steuerberater geprüft werden — oder von einem der Spezialisten im Homebase-Netzwerk. Geprüft im September 2026.
