Spanien beskattar huset. Ditt land beskattar dig.

Finns det ett skatteavtal mellan Sverige och Spanien?

Ja. Avtalet undertecknades i Madrid den 16 juni 1976, har gällt sedan den 21 december 1976 och tillämpas fortfarande; det har varken sagts upp eller ersatts. Spanien beskattar fastigheten först: schablonintäkt, hyra och vinst vid försäljning. Sverige beskattar sedan också hyra och vinst, och gör avräkning för den spanska skatten upp till den svenska skatten på samma inkomst (artikel 24). I praktiken betalar du på den högre av de två nivåerna.

Vad kostar ett köp utöver priset?

På en begagnad bostad på Balearerna betalar du överlåtelseskatt (ITP) enligt en progressiv skala: 8 % upp till 400 000 euro, 9 % upp till 600 000 euro, 10 % upp till 1 miljon euro, 12 % upp till 2 miljoner euro och 13 % därutöver. Ett köp för 1 000 000 euro kostar 90 000 euro i ITP – i genomsnitt 9 %. Till det kommer notarie, fastighetsregister och din egen advokat, normalt 1–2 % sammanlagt. En nyproducerad bostad köpt direkt av byggherren belastas i stället med 10 % IVA plus stämpelskatt. I Sverige räknas dessa kostnader in i ditt inköpspris när du säljer.

Behöver jag en egen advokat när det finns en notarie?

Ja. Den spanska notarien bestyrker köpebrevet och kontrollerar identiteter och betalningar, men företräder inte dig. Din egen oberoende advokat kontrollerar äganderätt och belastningar i fastighetsregistret (nota simple), bygglov, beboelsecertifikat, eventuell turistlicens som säljaren uppger, samt obetalda skatter eller samfällighetsavgifter som annars går över på dig. Använd aldrig säljarens eller mäklarens advokat.

Hur går ett köp till steg för steg, och hur lång tid tar det?

Du skaffar ett spanskt skattenummer (NIE) och ett spanskt bankkonto, din egen advokat granskar fastigheten och du skriver på ett privat reservations- eller handpenningsavtal (arras), oftast med 10 % i handpenning. Köpebrevet (escritura) undertecknas inför notarie, där du betalar resten, och advokaten registrerar köpet och lämnar in skatterna. Sex till tolv veckor från accepterat bud till nycklar är normalt; tiden för NIE är ofta det långsammaste steget, så börja tidigt.

Ska jag köpa privat eller genom ett svenskt aktiebolag?

För en bostad du använder själv är privat ägande oftast enklast. Ägt privat kan huset vara en privatbostad: hyresintäkter får schablonavdrag och bara 22/30 av en vinst beskattas. En fastighet som ägs av ett bolag är i Sverige alltid en näringsfastighet: bolaget betalar 20,6 % på vinster, utdelningar beskattas en gång till, och om du eller din familj använder huset beskattas nyttjandet som förmån eller förtäckt utdelning till marknadshyra. Låt någon granska det innan du skriver på.

Stäm av den här punkten med din egen rådgivare.

Måste jag meddela Skatteverket när jag köper?

Nej. Skatteverket behöver inte få veta om köpet, och ett hus som bara används av dig och din familj ger inget att deklarera i Sverige. Spara köpeavtalet, köpebrevet och en anteckning om växelkursen den dag du skrev på: när du säljer räknar Sverige om ditt inköpspris till kronor efter den dagens kurs. Om bostaden på Mallorca ersätter en svensk bostad där du begär uppskov gäller andra regler – se Sälja.

Vad betalar jag i Spanien om jag bara använder huset själv?

Tre saker. Lokal IBI och renhållningsavgift till kommunen. Inkomstskatt för utomlands bosatta på en schablonintäkt – 1,1 % eller 2 % av taxeringsvärdet (valor catastral), beskattad med 19 % för personer bosatta inom EU, som deklareras en gång per år på Modelo 210. Och spansk förmögenhetsskatt endast om dina spanska nettotillgångar överstiger 3 000 000 euro per person enligt de baleariska reglerna, som du får tillämpa som utomlands bosatt; därutöver gäller även den statliga solidaritetsskatten, med avdrag för den baleariska förmögenhetsskatten.

Betalar jag svensk fastighetsavgift för ett hus på Mallorca?

Nej. Sverige tar inte ut fastighetsavgift eller fastighetsskatt på en bostad utomlands, och Sverige har inte haft någon förmögenhetsskatt sedan 2007. Eget nyttjande ger ingen inkomst i Sverige, så det finns inget att deklarera. Baksidan: spansk IBI och skatten på schablonintäkten kan inte avräknas i Sverige ett år med enbart eget nyttjande. De kan avräknas de år Sverige beskattar inkomst från huset – hyra eller vinst vid försäljning.

Vem deklarerar vad, och när?

I Spanien Modelo 210 för schablonintäkten: för 2025 senast den 31 december 2026; från inkomståret 2026 gäller perioden 1 april–31 december året efter. IBI betalas när kommunen skickar fakturan. I Sverige ska ingenting lämnas för rent eget nyttjande. Om du hyr ut eller säljer tas inkomsten upp i din inkomstdeklaration, som ska vara inne senast den 2 maj året efter. Spara alla spanska deklarationer och betalningskvitton; du behöver dem för att begära avräkning.

Får familj och vänner använda huset?

Ja. När du, din familj och dina vänner bor gratis är det inte uthyrning och kräver ingen licens; den spanska skatten på schablonintäkten ska betalas oavsett. Att du och din närmaste familj använder huset är också det som gör att det förblir en privatbostad i Sverige. Så snart någon betalar är det uthyrning: vistelser under en månad kräver turistlicens (ETV), medan vistelser på en månad eller mer kan hyras ut med ett skriftligt säsongskontrakt, och hyran ska deklareras i båda länderna.

Får jag dra av ränta på ett lån för huset i Sverige?

Normalt ja. Ränta på ett lån som använts för att köpa en bostad utomlands är avdragsgill i inkomstslaget kapital, precis som ränta på ett svenskt bolån. Om räntorna överstiger dina kapitalinkomster minskar underskottet din övriga svenska skatt med 30 % upp till 100 000 kronor och med 21 % därutöver. Om huset är en näringsfastighet dras räntan i stället av i den verksamheten. Spanien medger inget ränteavdrag mot skatten på schablonintäkten.

Stäm av den här punkten med din egen rådgivare.

Hur beskattas hyresintäkter i Spanien?

Som bosatt inom EU betalar du 19 % på nettot – hyran minus avdragsgilla kostnader för de uthyrda dagarna. Ägare bosatta utanför EU betalar 24 % på bruttot. Hyresintäkter deklareras på Modelo 210; från inkomståret 2026 en årlig deklaration som lämnas 1–20 april året efter. På 100 000 euro i hyra med 30 000 euro i kostnader blir den spanska skatten 13 300 euro.

Betalar jag också skatt i Sverige på hyran?

Ja, om du är skattskyldig i Sverige. För en privatbostad är hyran kapitalinkomst som beskattas med 30 %, efter ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år och bostad (inte per ägare) plus 20 % av hyran; faktiska kostnader är inte avdragsgilla. På 200 000 kronor i hyra: 200 000 − 40 000 − 40 000 = 120 000, svensk skatt 36 000 kronor, minus den spanska skatten på samma hyra. Redovisa överskottet i ruta 7.3 i deklarationen och begär avräkning under Övriga upplysningar eller på blankett SKV 2703.

Vad händer om den spanska skatten är högre än den svenska?

Då gör Sverige avräkning bara upp till den svenska skatten på den inkomsten, och resten betalas inte tillbaka. Spansk skatt som inte kunnat avräknas får sparas och avräknas i upp till fem år mot svensk skatt på senare utländska inkomster. Ett år då Sverige beskattar hyra eller vinst från huset kan även spansk IBI och skatten på schablonintäkten avräknas. Det svenska schablonavdraget gör ofta den svenska skatten lägre, så räkna på båda.

När blir huset en näringsfastighet i Sverige på grund av uthyrning?

Ett hus är en privatbostad om du eller närstående använder, eller är avsedda att använda, mer än hälften av det som permanentbostad eller fritidsbostad. Att hyra ut det till utomstående under en period går bra om du kan visa att du avser att använda det igen inom överskådlig tid – enligt Skatteverket normalt högst tre år. Annars är det en näringsfastighet: faktiska kostnader och värdeminskning blir avdragsgilla, men du måste föra bok, lämna blankett NE och 90 % av en vinst beskattas i stället för 22/30.

Stäm av den här punkten med din egen rådgivare.

Kan jag hyra ut till semesterfirare?

Bara med en licens för semesteruthyrning (ETV), och nya licenser på Mallorca är få. Utan licens kan du hyra ut för en månad eller mer med ett skriftligt säsongskontrakt, vilket är lagligt och beskattas på samma sätt. Licensen är knuten till fastigheten, så kontrollera den före köpet, inte efter. I Sverige blir skatten densamma oavsett, så länge huset förblir en privatbostad.

Ändrade bostadsdekreten i oktober 2026 reglerna för uthyrning?

Nej – de varade ungefär en dag. Den 2 oktober 2026 röstade kongressen ned båda de akuta bostadsdekreten, med 172–178 och 166–184, och de upphävdes. De hade förlängt hyresavtal som löpte ut 2026, stoppat vräkningar av utsatta hyresgäster och krävt automatisk förlängning med 12 månaders ersättning om hyresvärden sade upp ett avtal. Inget av detta gäller nu. För en bostad på Mallorca står de regler du redan känner till fast: licens (ETV) för semesteruthyrning, säsongskontrakt för vistelser på mer än en månad. Räkna med att frågan kommer tillbaka – bostäder är nu en central politisk strid i Spanien.

Hur beskattas en andel i en Homebase-bostad för den som är skattskyldig i Sverige?

Det beror på strukturen, och vi anger den för varje bostad. Om andelen är en del av lagfarten äger du fastighet: spansk skatt på schablonintäkt och IBI för din andel, ingenting i Sverige för eget nyttjande, och svensk skatt med avräkning för spansk skatt på hyra – avdraget på 40 000 kronor gäller per bostad, så delägarna delar på det. Om andelen är en del av ett spanskt S.L. äger du aktier i ett bolag, och utdelningar och vinster beskattas i Sverige som aktieinkomst, med avräkning för spansk skatt.

Stäm av den här punkten med din egen rådgivare.

Är en andel i ett S.L. ett problem för den som bor i Sverige?

Det kan det vara, främst på grund av nyttjandet. Om S.L.-bolaget inte behandlas som motsvarigheten till ett svenskt privatbostadsföretag beskattas det i Sverige som utdelning när du bor i bostaden för mindre än marknadshyra. Om bolagets verksamhet i huvudsak består i att tillhandahålla bostaden åt sina delägare kan svensk rätt behandla det som en bostadsrättsförening: nyttjandet beskattas då inte och en vinst beskattas som för en bostad. De svenska reglerna mot lågbeskattade utländska bolag slår normalt inte till, eftersom den spanska bolagsskatten (25 %) ligger klart över gränsen.

Stäm av den här punkten med din egen rådgivare.

Vad händer när jag säljer min andel?

Med en andel i lagfarten betalar köparen överlåtelseskatt igen (8–13 %), du betalar 19 % spansk vinstskatt och plusvalía, och Sverige beskattar 22/30 av vinsten med 30 % med avräkning för den spanska skatten. Med en andel i ett S.L. medför en överlåtelse som inte ger köparen kontroll normalt ingen överlåtelseskatt, men Spanien beskattar ändå din vinst med 19 %. I Sverige beskattas vinster på onoterade aktier i ett normalbeskattat utländskt bolag till fem sjättedelar – 25 % effektivt – om inte S.L.-bolaget räknas som privatbostadsföretag eller särskilda regler för fåmansföretag gäller.

Stäm av den här punkten med din egen rådgivare.

Vad betalar jag i Spanien när jag säljer?

19 % på vinsten som bosatt inom EU, plus den kommunala plusvalían på markvärdet. Köparen håller inne 3 % av priset och betalar in det till den spanska skattemyndigheten (Modelo 211). De 3 % är en förskottsbetalning: du lämnar Modelo 210 inom fyra månader från försäljningen och får tillbaka mellanskillnaden om den faktiska skatten är lägre.

Beskattas vinsten i Sverige?

Ja, oavsett hur länge du har ägt bostaden. För en privatbostad beskattas 22/30 av vinsten med 30 % – 22 % av vinsten. Den spanska skatten på 19 % avräknas, så normalt betalar du mellanskillnaden i Sverige. En förlust är avdragsgill till 50 %. Redovisa försäljningen på blankett K5 (småhus eller ägarlägenhet) med deklarationen året efter och begär avräkning för den spanska skatten. En näringsfastighet beskattas i stället på 90 % av vinsten.

Hur räknas vinsten ut i kronor?

I kronor, efter historiska kurser. Inköpspriset räknas om efter växelkursen den dag du skrev under köpeavtalet, förbättringar efter kursen när du betalade dem och försäljningspriset efter kursen den dag du skriver under försäljningsavtalet – eller den faktiska kursen om du växlar euron till kronor inom 30 dagar. En starkare euro ökar alltså den svenska vinsten. Förbättringsutgifter räknas bara de år de uppgår till minst 5 000 kronor; förbättrande reparationer bara för försäljningsåret och de fem åren dessförinnan.

Kan jag få uppskov med den svenska skatten?

Inte för ett fritidshus. Uppskov kräver att bostaden du säljer är din permanentbostad – där du har bott minst det senaste året, eller tre av de senaste fem åren – och en ersättningsbostad inom EES som du flyttar till. Att sälja huset på Mallorca kvalificerar därför sällan, men att sälja din svenska bostad och köpa på Mallorca för att bo där kan göra det. Uppskovet är begränsat till 3 000 000 kronor gånger din ägarandel och tas upp till beskattning när du säljer ersättningsbostaden.

Vad är plusvalía, och vem betalar den?

Plusvalía är den kommunala skatten på markvärdets ökning under den tid du ägt huset. Vid försäljning betalar säljaren. Sedan 2021 kan du välja mellan kommunens koefficientmetod och den faktiska vinsten, och om du säljer utan vinst ska ingen plusvalía betalas – spara köpebrevet och dina kostnader för att kunna visa det.

Vilka dokument ska jag ha redo?

Köpebrevet (escritura), senaste IBI-kvittot, energicertifikatet, beboelsecertifikatet där det krävs, licensen om huset hyrs ut till semesterfirare, samt underlagen för ditt inköpspris och dina förbättringar, med datum – Sverige räknar om varje post efter kursen den dagen. För den svenska avräkningen behöver du också den spanska Modelo 210 för försäljningen och bevis på betalning. Ett färdigt underlag är också det som får en köpare att agera.

Vad händer i Spanien om mina barn ärver huset?

Spanien beskattar arv av spansk fastighet, och arvingar bosatta utomlands tillämpar de baleariska reglerna. Makar, barn, barnbarn och föräldrar får 100 % reduktion av den baleariska arvsskatten; sedan den 25 juli 2025 gäller det även arvingar som bor utanför Spanien, så i de flesta fall betalar de ingenting i Spanien. Deklarationen ska lämnas inom sex månader. Arvingarna betalar ändå den kommunala plusvalían på markvärdet, plus notarie och fastighetsregister.

Stäm av den här punkten med din egen rådgivare.

Och i Sverige?

Sverige har inte haft någon arvs- eller gåvoskatt sedan 2005, så ingenting ska betalas i Sverige när dina barn ärver. Haken kommer senare: arvingarna övertar din skattemässiga situation, inklusive ditt inköpspris i kronor (kontinuitetsprincipen). När de säljer räknas den svenska vinsten från det du betalade, inte från värdet vid arvet. Spansk arvsskatt kan inte avräknas i Sverige, eftersom det inte finns någon svensk skatt att avräkna den mot.

Kan jag ge huset till mina barn medan jag lever?

Ja, men titta på båda länderna. I Spanien får gåvor till barn och makar 100 % baleariskt avdrag sedan den 25 juli 2025, om gåvan görs genom offentlig handling inför notarie; men Spanien behandlar gåvan som en avyttring från din sida, så du betalar 19 % på värdeökningen och barnet betalar plusvalían. Sverige har ingen gåvoskatt, en ren gåva är ingen försäljning och ditt barn övertar ditt inköpspris (kontinuitetsprincipen). Den spanska vinstskatten kan inte avräknas i Sverige. Om barnet betalar något eller tar över ett lån kan Sverige se det som en försäljning.

Stäm av den här punkten med din egen rådgivare.

Vilket lands lag gäller för mitt arv, och behöver jag ett spanskt testamente?

Enligt EU:s arvsförordning följer hela din kvarlåtenskap, inklusive huset på Mallorca, lagen i det land där du har din hemvist – svensk lag så länge du bor i Sverige – om du inte i testamentet väljer lagen i det land där du är medborgare. Ett svenskt testamente kan användas i Spanien, men den spanska notarien vill ha det översatt tillsammans med bevis på vilka arvingarna är, till exempel bouppteckningen eller ett europeiskt arvsintyg. Ett separat spanskt testamente för den spanska fastigheten, samordnat med ditt svenska, gör processen betydligt snabbare.

Stäm av den här punkten med din egen rådgivare.

När blir jag skatterättsligt bosatt i Spanien, och när upphör jag att vara skattskyldig i Sverige?

Spanien betraktar dig som bosatt om du vistas där mer än 183 dagar per år, om dina huvudsakliga ekonomiska intressen finns där eller om din make eller maka och minderåriga barn bor där. Sverige fortsätter att beskatta dina inkomster från hela världen – du är obegränsat skattskyldig – så länge du har väsentlig anknytning: familj, en åretruntbostad eller en verksamhet i Sverige. För svenska medborgare presumeras den i fem år efter utflyttningen om du inte visar annat. Om båda länderna anser dig bosatt avgör skatteavtalet utifrån stadigvarande bostad och centrum för levnadsintressena.

Stäm av den här punkten med din egen rådgivare.

Vad händer med min svenska pension?

Enligt 1976 års avtal beror det på pensionen. Offentlig tjänstepension från staten, en kommun eller en region beskattas bara i Sverige, om du inte är spansk medborgare. Allmän pension och pension från svensk livförsäkring kan beskattas i båda länderna om du är svensk medborgare; Sverige gör då avräkning för den spanska skatten. Privat tjänstepension beskattas i princip bara i Spanien. Svensk skatt tas ut som SINK med 22,5 % 2026 och 20 % från 2027, eller som vanlig skatt på begäran. Låt klassificera varje pension innan du flyttar.

Stäm av den här punkten med din egen rådgivare.

Finns det en exitskatt när jag lämnar Sverige?

Nej. Sverige har ingen generell exitskatt för privatpersoner; regeringen avslutade utredningen om en sådan 2023, och ingen har införts sedan dess. Det som finns är tioårsregeln: vinster på aktier är skattepliktiga i Sverige i tio år efter att du flyttat. 1976 års avtal ger dock i regel Spanien ensam rätt att beskatta aktievinster när du väl är bosatt där; det viktigaste undantaget är aktier i ett fastighetstungt bolag som du kontrollerar och som säljs inom fem år. Sök rådgivning innan du säljer ett större innehav.

Stäm av den här punkten med din egen rådgivare.

Vad händer med uppskovet på min svenska bostad när jag flyttar?

Det följer med dig. En bostad på Mallorca som du flyttar till kan vara ersättningsbostaden, men du måste redovisa uppskovet för Skatteverket varje år – på blankett K2 om du lämnar svensk inkomstdeklaration, annars på blankett SU2 senast den 2 maj. När du säljer ersättningsbostaden, eller ger bort den, beskattas uppskovsbeloppet i Sverige, även om du inte längre bor där. Du kan också återföra det frivilligt.

Måste jag redovisa mina svenska tillgångar för Spanien?

Ja. Som bosatt i Spanien lämnar du Modelo 720 för utländska tillgångar över 50 000 euro per kategori – konton, värdepapper och försäkringar, fastigheter – senast den 31 mars året efter. De hårda sanktionerna underkändes av EU-domstolen 2022, men skyldigheten att lämna uppgifterna kvarstår. Som bosatt på Balearerna betalar du också förmögenhetsskatt på tillgångar i hela världen över 3 000 000 euro, plus 300 000 euro för din huvudbostad.

Måste jag meddela Skatteverket att jag flyttar?

Ja, om du ska bo utomlands i minst ett år. Du ska anmäla flytten till Skatteverket senast en vecka innan du reser, och du avregistreras då från folkbokföringen. Avregistrering är inte detsamma som att lämna det svenska skattesystemet: du är fortfarande obegränsat skattskyldig så länge väsentlig anknytning finns kvar. Lämna en sista svensk inkomstdeklaration för utflyttningsåret, och spara bevis på var du bor från och med då.