Hvad det koster, og hvordan en handel foregår på Mallorca
Fem trin fra bud til nøgler, fire parter og hvem de hver især arbejder for, og alle de skatter, en køber, en ejer og en sælger møder. Og så dit eget land, på sin egen side.
Det hele sker i ét rum på én dag
En spansk handel deles ikke op i en underskrift og en overtagelse uger senere, som i Danmark. Kontrakt og nøgler mødes hos notaren på én formiddag — og derfor er arbejdet inden den dag dér, hvor en handel vindes eller tabes.
Et accepteret bud holdes med et depositum, mens advokaten undersøger. To til fire uger. Depositummet skal kunne betales tilbage, hvis undersøgelserne finder noget. Du skal have et NIE, det spanske skattenummer, før du kan skrive under på noget.
Din advokat henter ennota simple fra tingbogen, kontrollerer at matrikeloplysningerne svarer til det hus, der faktisk står der, tjekker byggetilladelse og ibrugtagningstilladelse og søger efter gæld: IBI, ejerforening, forsyning.
Når undersøgelserne er rene, underskrives den private kontrakt, og der betales 10 %. Efter de sædvanligearras penitenciales -vilkår mister en køber, der springer fra, sit depositum, og en sælger, der springer fra, betaler det dobbelte tilbage.
Skødet læses højt, en statsautoriseret tolk deltager, hvis du ikke taler spansk, en bankcheck overdrages, og nøglerne skifter hænder. Ejerskabet overgår ved underskrift.
Overdragelsesskatten skal indberettes og betales inden 30 dage — for sent betyder tillæg. Skødet sendes til tinglysning, og forsyning, IBI og ejerforening skrives over i dit navn.
Seks til tolv uger fra accepteret bud til nøgler ved kontant køb. Længere med lån. Landzone, en manglende ibrugtagningstilladelse, en arv i kæden eller en sælger, der ikke er skattepligtig i Spanien, lægger hver især tid til.
Fire parter, og hvem de hver især arbejder for
En handel her har som regel flere mennesker i sig end en handel derhjemme. Det er en fordel. Hver side er repræsenteret, og repræsentanterne er vant til at arbejde sammen.
Sælgers mægler
Har salgsopgaven, prissætter boligen, laver materialet og bringer den på markedet. Betales af provenuet ved lukning — 4–6 % på Mallorca, 5 % som det sædvanlige udgangspunkt.
Købers mægler
Mæglerne her arbejder sammen. Kommer køberen med en anden mægler, deler de to sælgers honorar. Køberen får en på sin side uden ekstra omkostning — det er den del, de fleste udenlandske købere ikke ved.
En advokat på hver side
Køber og sælger vælger hver sin. De står for undersøgelser, kontrakt, skatteindberetninger og lukning og taler direkte sammen. Del aldrig advokat med modparten.
Notaren
En offentlig embedsmand, ikke nogens rådgiver. Kontrollerer identitet, læser skødet højt og registrerer overdragelsen. Notaren tjekker ikke, om prisen er rimelig, eller om huset har de tilladelser, det skal have.
Spørg, om din mægler er registreret. Siden november 2024 skal alle, der arbejder som ejendomsmægler på Balearerne, stå i det officielle register ROAIIB efter Llei 3/2024. Der er bøder for at drive virksomhed uden, og det tager én besked at bede om nummeret.
Omkostningerne, og hvem der bærer dem
Det meste af dette er kutyme og aftale snarere end lov, og netop derfor hører det skriftligt hjemme, før nogen skriver under.
| Omkostning< | Betales normalt af | Bemærkning< |
|---|---|---|
| Overdragelsesskat (ITP), eller moms + AJD ved nybyggeri | Køber< | Inden 30 dage efter skødet |
| Notar< | Køber, efter kutyme | Officiel takst, cirka €600–1.200 |
| Tinglysning | Buyer | Cirka €400–900 |
| Din egen advokat | Hver side sin egen | Omkring 1 % plus moms< |
| Mæglerhonorar< | Sælger< | 4–6 %, delt hvor to mæglere er involveret |
| Plusvalía municipal< | Seller | Kommunal skat på stigningen i grundværdi |
| Energimærke | Seller | Skal foreligge, før boligen markedsføres |
| Aflysning af lån, hvis der er et | Seller | Notar, tinglysning og bankgebyrer |
Tre tidspunkter: når du køber, mens du ejer, når du sælger
Disse gælder ejendommen, uanset hvor du bor. Hvad dit eget land gør ved dem bagefter, står i næste afsnit.
Når du køber<
- Brugt bolig — ITP, den baleariske overdragelsesskat, på en progressiv skala: 8 % af de første €400.000, 9 % til €600.000, 10 % til €1 mio., 12 % til €2 mio., 13 % derover. Hver sats gælder kun sin egen del.
- Nybyggeri — moms 10 % plus AJD 1,5 % i stedet for ITP. En handel betaler den ene eller den anden, aldrig begge.
- Referenceværdireglen: skatten beregnes af skødeprisen eller matriklens referenceværdi, alt efter hvad der er højest.
- Notar, tinglysning og din egen advokat oveni.
Mens du ejer<
- IBI<, den årlige kommunale ejendomsskat af matrikelværdien, fastsat af den enkelte kommune, plus renovation.
- Ejerforeningsbidrag, hvor boligen er en del af en.
- Beregnet indkomstskat (IRNR) hvis du ikke lejer ud: en beregnet indkomst på 1,1–2 % af matrikelværdien, beskattet med 19 % for EU/EØS-borgere og 24 % for andre. Én angivelse om året.
- Lejeindtægt, hvis du lejer ud: 19 % af overskuddet for EU/EØS-borgere, der må trække omkostninger fra; 24 % af bruttolejen for alle andre, uden fradrag. Kvartalsvis.
- Formueskat, af spanske aktiver over €700.000 pr. person for ikke-residenter. Baleariske satser. Ejerskab gennem selskab eller i sameje ændrer billedet — spørg, før du strukturerer.
Når du sælger<
- Avancebeskatning: 19 % af nettoavancen for ikke-residenter. Skattepligtige i Spanien beskattes efter kapitalskalaen, 19–30 %.
- 3 %-tilbageholdelsen: hvor sælger ikke er skattepligtig i Spanien, tilbageholder køber 3 % af prisen og indbetaler den til skattevæsenet a conto. Du får differencen tilbage eller betaler resten inden fire måneder.
- Plusvalía municipal, kommunens skat på stigningen i grundværdi. To beregningsmetoder — du må vælge den laveste.
- Mæglerhonorar og din egen advokat.
- Købsomkostninger, forbedringer med fakturaer og plusvalía nedsætter alle den skattepligtige avance. Gem hver eneste faktura fra den dag, du køber.
Satser og grænser flytter sig med hvert regionalt budget. Gennemgået september 2026 — din advokat bekræfter det tal, der gælder dit køb, før du skriver under.
Menneskene, der svarer på det her til daglig
Alt på denne side er generelt. Dit køb er det ikke. Det er de specialister, vi arbejder med på øen — hver driver sit eget firma, fakturerer dig direkte til egne priser, og Homebase lægger intet oveni deres arbejde.
Advokater<
En på hver side, aldrig fælles. Undersøgelser, tingbogen, arras-kontrakten, skatteindberetningerne og lukningen. For en sælger uden skattepligt i Spanien også 3 %-tilbageholdelsen og tilbagebetalingen.nota simple, the arras contract, the tax filings and completion. For a non-resident seller, they also handle the 3 % retention and the reclaim.
Omkring 1 % plus moms
Arkitekter — tilstand og tilladelser
Hvad der faktisk er bygget mod hvad der er registreret, byggetilladelse og ibrugtagningstilladelse, matrikeloplysninger og alt, hvad der skal lovliggøres før et salg. Leveret som en skriftlig rapport, du ejer.
Fast honorar, betalt til arkitekten
Vurderingsmænd<
En uafhængig vurdering af boligen, som den står, og en til af boligen, som den ville være efter en planlagt opgradering. To tal fra en uden interesse i udfaldet — og det er netop dét, der gør dem brugbare over for en køber, en bank eller en medejer.
Fast honorar, betalt til vurderingsmanden
Skatterådgivere
Hver køber her er både en spansk handel og en skatteposition i hjemlandet på samme tid. Vi arbejder med rådgivere, der kender Spanien og ét andet land ordentligt — Danmark og Tyskland først.
Deres priser, direkte til dig
Byggeri og projektledelse
Fra en gennemgang før køb til en færdig, møbleret bolig: tegninger, tilladelser, håndværkere, budget og byggestyring, hvor ejeren godkender der, hvor det betyder noget.
Projekthonorar<
Ejendomsadministration
Vedligehold, have, pool, leverandører, forsikring, de årlige indberetninger og det papirarbejde, der følger med at eje i Spanien. Ét team på stedet, én rapport til dig.
Månedligt honorar<
Det, der sker derhjemme, er halvdelen af svaret
Spanien beskatter ejendommen. Dit bopælsland beskatter dig. En dobbeltbeskatningsaftale afgør, hvem der viger, og mekanismen er forskellig: nogle lande fritager den spanske indkomst, andre beskatter den og giver credit for det, du har betalt i Spanien. Vælg, hvor du er skattepligtig — hver side åbner i en ny fane.
Generel information, skrevet så du ved, hvilke spørgsmål du skal stille, og hvem du skal spørge. Hvert køb og hvert salg bør tjekkes af din egen advokat og revisor — eller af en af specialisterne i Homebase-netværket. Gennemgået september 2026.. Reviewed September 2026.