Owners’ Agreement
Default draft for a Homebase co-owned home in Mallorca. Version 0.1, 5 October 2026. This draft is the starting point for every home. Its final form is agreed by all owners, at the latest at closing before the notary, and adapted to the structure chosen for the home. Spanish law applies. Not legal advice: each owner should review it with their own lawyer.
1. Parties and the home
1.1 This agreement is made between the owners of the home described in Annex 1 (the “Home”), each listed in Annex 2 with their number of shares (the “Owners”), and Mallorca Homebase S.L., Palma (“Homebase”), as manager of the Home.
1.2 The Home is divided into twelve (12) equal shares. Each share represents one twelfth (1/12, 8.33%) of the Home.
2. Structure
2.1 The Owners hold the Home in one of two ways, decided before the reservation stage and stated in Annex 1:
(a) Direct title (proindiviso): each Owner is registered on the title deed with an undivided share of the Home, under articles 392 and following of the Spanish Civil Code. This agreement governs the use and management of the Home between the Owners.
(b) Spanish company (S.L.): a Spanish limited company owns the Home, and each Owner holds participaciones in it in proportion to their shares. This agreement then operates as a shareholders’ agreement, and its key terms are also written into the company’s articles of association.
2.2 Where this agreement conflicts with mandatory Spanish law, the law prevails and the remaining terms continue to apply.
3. Ownership and use
3.1 Ownership. Each share is one twelfth of the Home and carries one vote, all year round. The Home is owned 100% by the Owners together, 52 weeks a year.
3.2 Use. Each share gives the right to use the Home for twenty-eight (28) nights a year, booked through the Guest App under the booking rules in Annex 3. No share owns a fixed week.
3.3 Care weeks. Four (4) weeks a year are reserved for the manager for repairs, maintenance and deep cleaning, with no owners or guests in the Home. They are placed, as far as possible, where the Owners use the Home least, and published with the yearly calendar.
3.4 Booking. The peak season (late June to mid September) has twelve weeks, one per share. The Owners book the following year in rounds each autumn; the order rotates every year and the second round runs in reverse. After the rounds, nights are booked first come, first served, for stays of 2 to 14 nights. Nights still free 30 days before arrival may be booked by any Owner without using their own nights.
3.5 Guests. An Owner may let family and friends use their nights. The Owner is responsible for their guests as for themselves.
4. No single owner controls the Home
4.1 Limit. No Owner, together with their family members and companies they control, may hold more than five (5) of the twelve shares, unless all the other Owners agree in writing.
4.2 Mandatory offer. If an Owner, with their family and controlled companies, comes to hold more than six (6) shares, that Owner must offer to buy all remaining shares at the same price per share, within 60 days.
5. Decisions
5.1 Ordinary decisions (the yearly budget, the booking calendar, ordinary maintenance, house rules within this agreement) are taken by a simple majority of shares.
5.2 Major decisions require at least 75% of all shares and at least half of the Owners counted by person:
(a) selling or encumbering the Home; (b) works or purchases above 5% of the yearly budget not already in it; (c) changing this agreement or the house rules in Annex 4; (d) appointing, replacing or changing the contract of the manager; (e) changing the number of shares; (f) renting out the Home as a whole outside the Owners’ own nights.
5.3 Meetings. The Owners meet at least once a year, in person or online. Decisions may also be taken in writing, including electronically. Each share has one vote.
5.4 Decisions validly taken bind all Owners.
6. Costs and the budget
6.1 The manager prepares a yearly operating budget, approved under clause 5.1. Each share pays one twelfth, monthly in advance, into the Owners’ account.
6.2 Third-party costs are charged at cost, with invoices. Homebase services are charged at the fixed prices in Annex 5. Homebase takes no mark-up and no commission from suppliers.
6.3 A maintenance reserve is kept in the Owners’ account as set in the budget. The starting reserve paid at closing forms part of it.
6.4 Each Owner bears their own taxes. The manager provides each Owner with a yearly statement for their shares for use in their own tax return.
7. Unpaid contributions
7.1 If an Owner is more than 60 days late with any payment, their right to book and use the Home is suspended until paid, with statutory interest.
7.2 After six (6) months of non-payment, the other Owners may by simple majority of the remaining shares require the share to be sold under clause 9, and the amount owed is settled from the proceeds.
8. Selling a share
8.1 An Owner may sell their shares at any time. There is no minimum holding period.
8.2 First refusal. The selling Owner first offers the shares to the other Owners at the intended price. The other Owners have 30 days to accept, in proportion to their shares if several accept.
8.3 If no Owner accepts, the shares may be sold to a third party at a price not lower than the offered price. The buyer must accede to this agreement in writing. Homebase markets the shares at the selling Owner’s request for a fee of 5% of the price, paid by the seller.
8.4 Under direct title, the statutory right of redemption of co-owners (retracto de comuneros, articles 1522 and 1524 of the Civil Code) also applies. Under an S.L., the transfer rules of the articles of association apply (Ley de Sociedades de Capital, articles 107 and following).
8.5 Each Home is a separate investment. Shares cannot be exchanged or transferred between homes.
9. Forced sale
9.1 An Owner may be required to sell their shares if they, or their guests, seriously or repeatedly breach this agreement or the house rules, after a written warning describing the breach and a reasonable period to stop it.
9.2 The decision requires 75% of the shares of the other Owners. The affected Owner does not vote.
9.3 The shares are sold at market value, set by an independent valuer if the parties do not agree, first to the other Owners under clause 8.2 and then to third parties. Costs, damage and amounts owed are settled from the proceeds.
10. Renting out
10.1 Where the Home holds a holiday rental licence (ETV), each Owner may release their own nights for rental through Homebase Rent on the terms in Annex 5. Rental income, after the rental fee and costs, belongs to the Owner whose nights are rented.
10.2 No Owner may rent out the Home through any other channel without a decision under clause 5.2.
11. The manager
11.1 The Owners appoint Homebase as manager (Home Director) under the management agreement in Annex 5, covering Property Management, Owners Management and the Guest App.
11.2 The Owners may replace the manager under clause 5.2(d). On replacement, Homebase hands over all supplier contracts, records, accounts and access to the new manager within 30 days.
11.3 Supplier contracts are made in the name of the Owners (or the S.L.) wherever possible.
12. Duration and keeping the Home whole
12.1 The Owners agree not to request division of the Home for ten (10) years from closing, renewable by new agreement, as permitted by article 400 of the Civil Code.
12.2 After seven (7) years, Owners holding at least 50% of the shares may call a vote on selling the whole Home; the sale itself requires a major decision under clause 5.2.
13. Death and succession
13.1 On the death of an Owner, the shares pass to their heirs, who accede to this agreement. Heirs may sell under clause 8 without the 30-day period running until the inheritance is accepted.
14. Disputes
14.1 The Owners first try to resolve any dispute by discussion, then by mediation in Palma. Failing that, the courts of Palma de Mallorca have jurisdiction, unless the Owners agree on arbitration.
14.2 This agreement is governed by Spanish law.
15. Language and final form
15.1 This draft is provided in several languages for information. The version signed at closing is in Spanish and English; if they differ, the Spanish version prevails.
15.2 This is a default draft. The final agreement for each Home is agreed by all Owners and signed at the latest at closing before the notary.
Annexes
Annex 1: The Home and the structure. Annex 2: Owners and shares. Annex 3: Booking rules and calendar. Annex 4: House rules. Annex 5: Management agreement, Homebase price list and Homebase Rent terms.
Pacto de Copropietarios
Borrador estándar para una vivienda en copropiedad Homebase en Mallorca. Versión 0.1, 5 de octubre de 2026. Este borrador es el punto de partida para cada vivienda. Su redacción definitiva se acuerda entre todos los propietarios, a más tardar en el otorgamiento de la escritura ante notario, y se adapta a la estructura elegida para la vivienda. Se rige por la legislación española. No constituye asesoramiento jurídico: cada propietario debe revisarlo con su propio abogado.
1. Partes y vivienda
1.1 El presente pacto se celebra entre los propietarios de la vivienda descrita en el Anexo 1 (la «Vivienda»), cada uno de los cuales figura en el Anexo 2 con su número de participaciones (los «Propietarios»), y Mallorca Homebase S.L., con domicilio en Palma («Homebase»), en su condición de gestora de la Vivienda.
1.2 La Vivienda se divide en doce (12) participaciones iguales. Cada participación representa una doceava parte (1/12, 8,33%) de la Vivienda.
2. Estructura
2.1 Los Propietarios ostentan la titularidad de la Vivienda de una de las dos formas siguientes, determinada antes de la fase de reserva y consignada en el Anexo 1:
(a) Titularidad directa (proindiviso): cada Propietario figura inscrito en la escritura con una cuota indivisa de la Vivienda, en régimen de comunidad de bienes conforme a los artículos 392 y siguientes del Código Civil. El presente pacto regula el uso y la administración de la Vivienda entre los Propietarios.
(b) Sociedad española (S.L.): una sociedad de responsabilidad limitada española es titular de la Vivienda, y cada Propietario ostenta participaciones sociales en ella en proporción a sus participaciones. En tal caso, el presente pacto opera como pacto de socios, y sus términos esenciales se incorporan asimismo a los estatutos sociales.
2.2 En caso de contradicción entre el presente pacto y una norma imperativa del Derecho español, prevalecerá la norma y las restantes estipulaciones conservarán su vigencia.
3. Propiedad y uso
3.1 Propiedad. Cada participación equivale a una doceava parte de la Vivienda y confiere un voto, durante todo el año. La Vivienda pertenece al 100% a los Propietarios conjuntamente, las 52 semanas del año.
3.2 Uso. Cada participación confiere el derecho a usar la Vivienda durante veintiocho (28) noches al año, reservadas a través de la Guest App conforme a las normas de reserva del Anexo 3. Ninguna participación lleva aparejada una semana fija.
3.3 Semanas de mantenimiento. Se reservan a la gestora cuatro (4) semanas al año para reparaciones, mantenimiento y limpieza a fondo, sin propietarios ni huéspedes en la Vivienda. Se fijan, en la medida de lo posible, en los periodos de menor uso por parte de los Propietarios y se publican con el calendario anual.
3.4 Reservas. La temporada alta (de finales de junio a mediados de septiembre) comprende doce semanas, una por participación. Cada otoño, los Propietarios reservan el año siguiente por turnos; el orden rota cada año y la segunda ronda se desarrolla en orden inverso. Concluidas las rondas, las noches se reservan por orden de solicitud, para estancias de 2 a 14 noches. Las noches que sigan libres 30 días antes de la llegada podrán ser reservadas por cualquier Propietario sin computar en sus propias noches.
3.5 Huéspedes. Todo Propietario podrá ceder el uso de sus noches a familiares y amigos. El Propietario responderá de sus huéspedes como de sí mismo.
4. Ningún propietario controla la Vivienda
4.1 Límite. Ningún Propietario, junto con sus familiares y las sociedades que controle, podrá ser titular de más de cinco (5) de las doce participaciones, salvo consentimiento por escrito de todos los demás Propietarios.
4.2 Oferta obligatoria. Si un Propietario, junto con sus familiares y sociedades controladas, llegara a ser titular de más de seis (6) participaciones, estará obligado a ofrecer la compra de todas las participaciones restantes al mismo precio por participación, en el plazo de 60 días.
5. Acuerdos
5.1 Los acuerdos ordinarios (el presupuesto anual, el calendario de reservas, el mantenimiento ordinario y las normas de la casa dentro del marco del presente pacto) se adoptan por mayoría simple de participaciones.
5.2 Los acuerdos de especial relevancia requieren, como mínimo, el 75% de la totalidad de las participaciones y al menos la mitad de los Propietarios computados por personas:
(a) la venta o el gravamen de la Vivienda; (b) obras o adquisiciones no previstas en el presupuesto anual que superen el 5% del mismo; (c) la modificación del presente pacto o de las normas de la casa del Anexo 4; (d) el nombramiento o la sustitución de la gestora, o la modificación de su contrato; (e) la modificación del número de participaciones; (f) el arrendamiento de la Vivienda en su conjunto fuera de las noches propias de los Propietarios.
5.3 Juntas. Los Propietarios se reúnen al menos una vez al año, de forma presencial o telemática. Los acuerdos también podrán adoptarse por escrito, incluso por medios electrónicos. Cada participación confiere un voto.
5.4 Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los Propietarios.
6. Gastos y presupuesto
6.1 La gestora elabora un presupuesto anual de explotación, que se aprueba conforme a la cláusula 5.1. Cada participación abona una doceava parte, mensualmente y por anticipado, en la cuenta de los Propietarios.
6.2 Los gastos de terceros se repercuten a precio de coste, con factura. Los servicios de Homebase se facturan a los precios fijos del Anexo 5. Homebase no aplica recargo alguno ni percibe comisiones de los proveedores.
6.3 Se mantiene en la cuenta de los Propietarios un fondo de reserva para mantenimiento, conforme a lo previsto en el presupuesto. La reserva inicial desembolsada en el otorgamiento forma parte de dicho fondo.
6.4 Cada Propietario soporta sus propios impuestos. La gestora facilita a cada Propietario un certificado anual relativo a sus participaciones para su propia declaración tributaria.
7. Aportaciones impagadas
7.1 Si un Propietario se retrasa más de 60 días en cualquier pago, su derecho a reservar y usar la Vivienda queda en suspenso hasta su abono, junto con el interés legal.
7.2 Transcurridos seis (6) meses de impago, los demás Propietarios podrán exigir, por mayoría simple de las participaciones restantes, la venta de la participación conforme a la cláusula 9, liquidándose la deuda con cargo al precio obtenido.
8. Venta de una participación
8.1 Todo Propietario podrá vender sus participaciones en cualquier momento. No existe periodo mínimo de permanencia.
8.2 Derecho de adquisición preferente. El Propietario vendedor ofrecerá en primer lugar las participaciones a los demás Propietarios al precio previsto. Estos dispondrán de 30 días para aceptar, a prorrata de sus participaciones si aceptan varios.
8.3 Si ningún Propietario acepta, las participaciones podrán venderse a un tercero por un precio no inferior al ofrecido. El adquirente deberá adherirse por escrito al presente pacto. A petición del Propietario vendedor, Homebase comercializará las participaciones a cambio de unos honorarios del 5% del precio, a cargo del vendedor.
8.4 En el régimen de titularidad directa, se aplica asimismo el retracto legal de comuneros (artículos 1522 y 1524 del Código Civil). En el régimen de S.L., se aplican las normas de transmisión de los estatutos sociales (Ley de Sociedades de Capital, artículos 107 y siguientes).
8.5 Cada Vivienda constituye una inversión independiente. Las participaciones no pueden permutarse ni transferirse entre viviendas.
9. Venta forzosa
9.1 Podrá exigirse a un Propietario la venta de sus participaciones si este, o sus huéspedes, incumplen de forma grave o reiterada el presente pacto o las normas de la casa, previo requerimiento por escrito en el que se describa el incumplimiento y se conceda un plazo razonable para su cese.
9.2 El acuerdo requiere el 75% de las participaciones de los demás Propietarios. El Propietario afectado no vota.
9.3 Las participaciones se venden a valor de mercado, determinado por un tasador independiente a falta de acuerdo entre las partes, en primer lugar a los demás Propietarios conforme a la cláusula 8.2 y, después, a terceros. Los gastos, daños y cantidades adeudadas se liquidan con cargo al precio obtenido.
10. Alquiler
10.1 Cuando la Vivienda disponga de licencia de alquiler turístico (ETV), cada Propietario podrá ceder sus propias noches para su alquiler a través de Homebase Rent en las condiciones del Anexo 5. Los ingresos por alquiler, deducidos la comisión de alquiler y los gastos, corresponden al Propietario cuyas noches se alquilan.
10.2 Ningún Propietario podrá alquilar la Vivienda a través de cualquier otro canal sin un acuerdo adoptado conforme a la cláusula 5.2.
11. La gestora
11.1 Los Propietarios nombran a Homebase gestora (Home Director, director de la vivienda) en virtud del contrato de gestión del Anexo 5, que comprende la Property Management, la Owners Management y la Guest App.
11.2 Los Propietarios podrán sustituir a la gestora conforme a la cláusula 5.2(d). En caso de sustitución, Homebase entregará a la nueva gestora, en el plazo de 30 días, todos los contratos con proveedores, registros, cuentas y accesos.
11.3 Los contratos con proveedores se suscribirán, siempre que sea posible, a nombre de los Propietarios (o de la S.L.).
12. Duración e indivisión de la Vivienda
12.1 Los Propietarios convienen en no solicitar la división de la cosa común durante diez (10) años a contar desde el otorgamiento, prorrogables mediante nuevo pacto, conforme a lo permitido por el artículo 400 del Código Civil.
12.2 Transcurridos siete (7) años, los Propietarios titulares de al menos el 50% de las participaciones podrán convocar una votación sobre la venta de la totalidad de la Vivienda; la venta en sí requiere un acuerdo de especial relevancia conforme a la cláusula 5.2.
13. Fallecimiento y sucesión
13.1 En caso de fallecimiento de un Propietario, sus participaciones se transmiten a sus herederos, que se adhieren al presente pacto. Los herederos podrán vender conforme a la cláusula 8, sin que el plazo de 30 días comience a correr hasta la aceptación de la herencia.
14. Controversias
14.1 Los Propietarios procurarán resolver cualquier controversia, en primer lugar, mediante negociación y, a continuación, mediante mediación en Palma. En su defecto, serán competentes los juzgados y tribunales de Palma de Mallorca, salvo que los Propietarios acuerden someterse a arbitraje.
14.2 El presente pacto se rige por la legislación española.
15. Idioma y redacción definitiva
15.1 El presente borrador se facilita en varios idiomas a efectos informativos. La versión firmada en el otorgamiento se redacta en español y en inglés; en caso de discrepancia, prevalecerá la versión española.
15.2 Se trata de un borrador estándar. El pacto definitivo de cada Vivienda se acuerda entre todos los Propietarios y se firma a más tardar en el otorgamiento de la escritura ante notario.
Anexos
Anexo 1: La Vivienda y la estructura. Anexo 2: Propietarios y participaciones. Anexo 3: Normas de reserva y calendario. Anexo 4: Normas de la casa. Anexo 5: Contrato de gestión, tarifas de Homebase y condiciones de Homebase Rent.
Ejeraftale
Standardudkast for en Homebase-sameje-bolig på Mallorca. Version 0.1, 5. oktober 2026. Dette udkast er udgangspunktet for hver bolig. Den endelige udformning aftales af alle ejere, senest ved closing hos notaren, og tilpasses den struktur, der er valgt for boligen. Spansk ret finder anvendelse. Ikke juridisk rådgivning: hver ejer bør gennemgå aftalen med sin egen advokat.
1. Parter og boligen
1.1 Denne aftale er indgået mellem ejerne af den bolig, der er beskrevet i Bilag 1 (”Boligen”), som hver især er anført i Bilag 2 med deres antal andele (”Ejerne”), og Mallorca Homebase S.L., Palma (”Homebase”), som administrator af Boligen.
1.2 Boligen er opdelt i tolv (12) lige store andele. Hver andel udgør en tolvtedel (1/12, 8,33%) af Boligen.
2. Struktur
2.1 Ejerne ejer Boligen på en af to måder, som besluttes før reservationsfasen og angives i Bilag 1:
(a) Direkte skøde (proindiviso): hver Ejer er tinglyst på skødet med en ideel andel af Boligen i sameje efter artikel 392 ff. i den spanske Código Civil (borgerlige lovbog). Denne aftale regulerer brugen og administrationen af Boligen mellem Ejerne.
(b) Spansk selskab (S.L.): et spansk anpartsselskab ejer Boligen, og hver Ejer er anpartshaver med participaciones (anparter) i forhold til sine andele. Denne aftale fungerer da som en anpartshaveroverenskomst, og dens centrale vilkår indarbejdes tillige i selskabets vedtægter.
2.2 Hvis denne aftale strider mod ufravigelig spansk ret, har loven forrang, og aftalens øvrige vilkår gælder fortsat.
3. Ejerskab og brug
3.1 Ejerskab. Hver andel er en tolvtedel af Boligen og giver én stemme, hele året. Boligen ejes 100% af Ejerne i fællesskab, 52 uger om året.
3.2 Brug. Hver andel giver ret til at bruge Boligen i otteogtyve (28) nætter om året, booket gennem Guest App efter bookingreglerne i Bilag 3. Ingen andel ejer en fast uge.
3.3 Vedligeholdelsesuger. Fire (4) uger om året er forbeholdt administrator til reparationer, vedligeholdelse og hovedrengøring, uden ejere eller gæster i Boligen. De placeres så vidt muligt, hvor Ejerne bruger Boligen mindst, og offentliggøres sammen med årskalenderen.
3.4 Booking. Højsæsonen (slutningen af juni til midten af september) har tolv uger, én pr. andel. Ejerne booker det følgende år i runder hvert efterår; rækkefølgen roterer hvert år, og anden runde går i omvendt rækkefølge. Efter runderne bookes nætter efter først til mølle-princippet for ophold på 2 til 14 nætter. Nætter, der stadig er ledige 30 dage før ankomst, kan bookes af enhver Ejer uden at bruge af egne nætter.
3.5 Gæster. En Ejer kan lade familie og venner bruge sine nætter. Ejeren hæfter for sine gæster som for sig selv.
4. Ingen enkelt ejer kontrollerer Boligen
4.1 Grænse. Ingen Ejer må sammen med sine familiemedlemmer og selskaber, som Ejeren kontrollerer, eje mere end fem (5) af de tolv andele, medmindre alle de øvrige Ejere skriftligt samtykker.
4.2 Pligtmæssigt tilbud. Hvis en Ejer sammen med sin familie og kontrollerede selskaber kommer til at eje mere end seks (6) andele, skal denne Ejer inden for 60 dage tilbyde at købe alle resterende andele til samme pris pr. andel.
5. Beslutninger
5.1 Almindelige beslutninger (årsbudgettet, bookingkalenderen, almindelig vedligeholdelse, husorden inden for rammerne af denne aftale) træffes med simpelt flertal af andelene.
5.2 Væsentlige beslutninger kræver mindst 75% af alle andele og mindst halvdelen af Ejerne opgjort pr. person:
(a) salg eller pantsætning af Boligen; (b) arbejder eller indkøb over 5% af årsbudgettet, som ikke allerede indgår i det; (c) ændring af denne aftale eller af husordenen i Bilag 4; (d) udpegning, udskiftning eller ændring af administrators kontrakt; (e) ændring af antallet af andele; (f) udlejning af Boligen som helhed uden for Ejernes egne nætter.
5.3 Møder. Ejerne mødes mindst én gang om året, fysisk eller online. Beslutninger kan også træffes skriftligt, herunder elektronisk. Hver andel har én stemme.
5.4 Gyldigt trufne beslutninger er bindende for alle Ejere.
6. Omkostninger og budget
6.1 Administrator udarbejder et årligt driftsbudget, som godkendes efter punkt 5.1. Hver andel betaler en tolvtedel, månedligt forud, til Ejernes konto.
6.2 Tredjepartsomkostninger viderefaktureres til kostpris mod faktura. Homebases ydelser faktureres til de faste priser i Bilag 5. Homebase lægger ingen avance på og modtager ingen provision fra leverandører.
6.3 Der holdes en vedligeholdelsesreserve på Ejernes konto som fastsat i budgettet. Den startreserve, der indbetales ved closing, indgår heri.
6.4 Hver Ejer bærer sine egne skatter. Administrator udleverer hvert år en opgørelse til hver Ejer for dennes andele til brug for Ejerens egen selvangivelse.
7. Manglende indbetalinger
7.1 Hvis en Ejer er mere end 60 dage forsinket med en betaling, suspenderes Ejerens ret til at booke og bruge Boligen, indtil beløbet er betalt med lovpligtig rente.
7.2 Efter seks (6) måneders manglende betaling kan de øvrige Ejere med simpelt flertal af de resterende andele kræve andelen solgt efter punkt 9, og det skyldige beløb afregnes af provenuet.
8. Salg af en andel
8.1 En Ejer kan til enhver tid sælge sine andele. Der er ingen minimumsejertid.
8.2 Forkøbsret. Den sælgende Ejer skal først tilbyde andelene til de øvrige Ejere til den påtænkte pris. De øvrige Ejere har 30 dage til at acceptere, forholdsmæssigt efter deres andele, hvis flere accepterer.
8.3 Hvis ingen Ejer accepterer, kan andelene sælges til tredjemand til en pris, der ikke er lavere end den tilbudte. Køberen skal skriftligt tiltræde denne aftale. Homebase markedsfører andelene på den sælgende Ejers anmodning mod et honorar på 5% af prisen, som betales af sælger.
8.4 Ved direkte skøde gælder endvidere sameejernes lovbestemte indløsningsret (retracto de comuneros, artikel 1522 og 1524 i Código Civil). Ved en S.L. gælder vedtægternes overdragelsesregler (Ley de Sociedades de Capital, artikel 107 ff.).
8.5 Hver Bolig er en selvstændig investering. Andele kan ikke byttes eller overføres mellem boliger.
9. Tvangssalg
9.1 En Ejer kan pålægges at sælge sine andele, hvis Ejeren eller dennes gæster groft eller gentagne gange misligholder denne aftale eller husordenen, efter en skriftlig advarsel, der beskriver misligholdelsen, og en rimelig frist til at bringe den til ophør.
9.2 Beslutningen kræver 75% af de øvrige Ejeres andele. Den berørte Ejer stemmer ikke.
9.3 Andelene sælges til markedsværdi, fastsat af en uafhængig vurderingsmand, hvis parterne ikke kan blive enige, først til de øvrige Ejere efter punkt 8.2 og derefter til tredjemand. Omkostninger, skader og skyldige beløb afregnes af provenuet.
10. Udlejning
10.1 Hvis Boligen har en licens til ferieudlejning (ETV), kan hver Ejer frigive sine egne nætter til udlejning gennem Homebase Rent på vilkårene i Bilag 5. Lejeindtægten tilfalder, efter fradrag af udlejningshonorar og omkostninger, den Ejer, hvis nætter udlejes.
10.2 Ingen Ejer må udleje Boligen gennem nogen anden kanal uden en beslutning efter punkt 5.2.
11. Administrator
11.1 Ejerne udpeger Homebase som administrator (Home Director, boligansvarlig) i henhold til administrationsaftalen i Bilag 5, der omfatter Property Management, Owners Management og Guest App.
11.2 Ejerne kan udskifte administrator efter punkt 5.2(d). Ved udskiftning overdrager Homebase inden for 30 dage alle leverandøraftaler, registreringer, regnskaber og adgange til den nye administrator.
11.3 Leverandøraftaler indgås så vidt muligt i Ejernes (eller S.L.’ets) navn.
12. Varighed og Boligens udelelighed
12.1 Ejerne forpligter sig til ikke at kræve samejet ophævet i ti (10) år fra closing, med mulighed for forlængelse ved ny aftale, som tilladt efter artikel 400 i Código Civil.
12.2 Efter syv (7) år kan Ejere, der tilsammen ejer mindst 50% af andelene, indkalde til afstemning om salg af hele Boligen; selve salget kræver en væsentlig beslutning efter punkt 5.2.
13. Dødsfald og arv
13.1 Ved en Ejers død overgår andelene til arvingerne, som tiltræder denne aftale. Arvingerne kan sælge efter punkt 8, uden at 30-dagesfristen løber, før arven er modtaget.
14. Tvister
14.1 Ejerne søger først at løse enhver tvist ved forhandling og dernæst ved mægling i Palma. Lykkes dette ikke, er domstolene i Palma de Mallorca kompetente, medmindre Ejerne aftaler voldgift.
14.2 Denne aftale er underlagt spansk ret.
15. Sprog og endelig udformning
15.1 Dette udkast stilles til rådighed på flere sprog til orientering. Den version, der underskrives ved closing, er på spansk og engelsk; i tilfælde af uoverensstemmelse har den spanske version forrang.
15.2 Dette er et standardudkast. Den endelige aftale for hver Bolig aftales af alle Ejere og underskrives senest ved closing hos notaren.
Bilag
Bilag 1: Boligen og strukturen. Bilag 2: Ejere og andele. Bilag 3: Bookingregler og kalender. Bilag 4: Husorden. Bilag 5: Administrationsaftale, Homebase-prisliste og vilkår for Homebase Rent.
Eigentümervereinbarung
Mustervereinbarung für ein Homebase-Ferienhaus in Miteigentum auf Mallorca. Version 0.1, 5. Oktober 2026. Dieser Entwurf ist der Ausgangspunkt für jedes Haus. Seine endgültige Fassung wird von allen Eigentümern vereinbart, spätestens beim Closing vor dem Notar, und an die für das Haus gewählte Struktur angepasst. Es gilt spanisches Recht. Keine Rechtsberatung: Jeder Eigentümer sollte den Entwurf mit seinem eigenen Rechtsanwalt prüfen.
1. Parteien und das Haus
1.1 Diese Vereinbarung wird geschlossen zwischen den Eigentümern des in Anlage 1 beschriebenen Hauses (das „Haus“), die jeweils mit der Anzahl ihrer Anteile in Anlage 2 aufgeführt sind (die „Eigentümer“), und der Mallorca Homebase S.L., Palma („Homebase“), als Verwalterin des Hauses.
1.2 Das Haus ist in zwölf (12) gleiche Anteile aufgeteilt. Jeder Anteil entspricht einem Zwölftel (1/12, 8,33%) des Hauses.
2. Struktur
2.1 Die Eigentümer halten das Haus auf eine von zwei Arten, die vor der Reservierungsphase festgelegt und in Anlage 1 angegeben wird:
(a) Direktes Eigentum (proindiviso): Jeder Eigentümer ist mit einem ideellen Anteil am Haus im Grundbuch eingetragen, als Miteigentum nach Bruchteilen gemäß Artikel 392 ff. des spanischen Código Civil (Zivilgesetzbuch). Diese Vereinbarung regelt die Nutzung und Verwaltung des Hauses zwischen den Eigentümern.
(b) Spanische Gesellschaft (S.L.): Eine spanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist Eigentümerin des Hauses, und jeder Eigentümer hält daran participaciones (Geschäftsanteile) im Verhältnis seiner Anteile. Diese Vereinbarung gilt dann als Gesellschaftervereinbarung, und ihre wesentlichen Bestimmungen werden zudem in die Satzung der Gesellschaft aufgenommen.
2.2 Soweit diese Vereinbarung zwingendem spanischem Recht widerspricht, geht das Gesetz vor, und die übrigen Bestimmungen bleiben wirksam.
3. Eigentum und Nutzung
3.1 Eigentum. Jeder Anteil entspricht einem Zwölftel des Hauses und gewährt eine Stimme, das ganze Jahr über. Das Haus gehört zu 100% den Eigentümern gemeinsam, 52 Wochen im Jahr.
3.2 Nutzung. Jeder Anteil berechtigt zur Nutzung des Hauses an achtundzwanzig (28) Nächten pro Jahr, gebucht über die Guest App nach den Buchungsregeln in Anlage 3. Kein Anteil ist mit einer festen Woche verbunden.
3.3 Pflegewochen. Vier (4) Wochen pro Jahr sind der Verwalterin für Reparaturen, Instandhaltung und Grundreinigung vorbehalten, ohne Eigentümer oder Gäste im Haus. Sie werden nach Möglichkeit in die Zeiten gelegt, in denen die Eigentümer das Haus am wenigsten nutzen, und mit dem Jahreskalender veröffentlicht.
3.4 Buchung. Die Hochsaison (Ende Juni bis Mitte September) umfasst zwölf Wochen, eine je Anteil. Die Eigentümer buchen das Folgejahr jeden Herbst in Runden; die Reihenfolge wechselt jährlich, und die zweite Runde läuft in umgekehrter Reihenfolge. Nach den Runden werden Nächte in der Reihenfolge der Anfragen für Aufenthalte von 2 bis 14 Nächten gebucht. Nächte, die 30 Tage vor Anreise noch frei sind, kann jeder Eigentümer buchen, ohne seine eigenen Nächte in Anspruch zu nehmen.
3.5 Gäste. Ein Eigentümer kann Familie und Freunden seine Nächte zur Nutzung überlassen. Der Eigentümer haftet für seine Gäste wie für sich selbst.
4. Kein einzelner Eigentümer beherrscht das Haus
4.1 Obergrenze. Kein Eigentümer darf zusammen mit seinen Familienangehörigen und von ihm beherrschten Gesellschaften mehr als fünf (5) der zwölf Anteile halten, es sei denn, alle übrigen Eigentümer stimmen schriftlich zu.
4.2 Pflichtangebot. Hält ein Eigentümer zusammen mit seiner Familie und beherrschten Gesellschaften mehr als sechs (6) Anteile, muss er innerhalb von 60 Tagen anbieten, alle übrigen Anteile zum gleichen Preis je Anteil zu erwerben.
5. Beschlüsse
5.1 Ordentliche Beschlüsse (das Jahresbudget, der Buchungskalender, die laufende Instandhaltung, die Hausordnung im Rahmen dieser Vereinbarung) werden mit einfacher Mehrheit der Anteile gefasst.
5.2 Wesentliche Beschlüsse erfordern mindestens 75% aller Anteile und mindestens die Hälfte der Eigentümer nach Köpfen:
(a) Verkauf oder Belastung des Hauses; (b) Arbeiten oder Anschaffungen über 5% des Jahresbudgets, die darin nicht bereits enthalten sind; (c) Änderung dieser Vereinbarung oder der Hausordnung in Anlage 4; (d) Bestellung oder Abberufung der Verwalterin oder Änderung ihres Vertrags; (e) Änderung der Anzahl der Anteile; (f) Vermietung des Hauses als Ganzes außerhalb der eigenen Nächte der Eigentümer.
5.3 Versammlungen. Die Eigentümer treten mindestens einmal jährlich zusammen, persönlich oder online. Beschlüsse können auch schriftlich gefasst werden, einschließlich auf elektronischem Weg. Jeder Anteil hat eine Stimme.
5.4 Wirksam gefasste Beschlüsse binden alle Eigentümer.
6. Kosten und Budget
6.1 Die Verwalterin erstellt ein jährliches Betriebsbudget, das gemäß Ziffer 5.1 genehmigt wird. Jeder Anteil zahlt ein Zwölftel, monatlich im Voraus, auf das Konto der Eigentümer.
6.2 Kosten Dritter werden zum Selbstkostenpreis gegen Rechnung weiterberechnet. Leistungen von Homebase werden zu den Festpreisen in Anlage 5 berechnet. Homebase erhebt keinen Aufschlag und nimmt keine Provisionen von Lieferanten an.
6.3 Auf dem Konto der Eigentümer wird eine Instandhaltungsrücklage gemäß Budget geführt. Die beim Closing eingezahlte Anfangsrücklage ist Teil davon.
6.4 Jeder Eigentümer trägt seine eigenen Steuern. Die Verwalterin stellt jedem Eigentümer jährlich eine Aufstellung für seine Anteile zur Verwendung in seiner eigenen Steuererklärung zur Verfügung.
7. Ausstehende Beiträge
7.1 Ist ein Eigentümer mit einer Zahlung mehr als 60 Tage im Verzug, ruht sein Recht, das Haus zu buchen und zu nutzen, bis zur Zahlung einschließlich der gesetzlichen Zinsen.
7.2 Nach sechs (6) Monaten Nichtzahlung können die übrigen Eigentümer mit einfacher Mehrheit der verbleibenden Anteile verlangen, dass der Anteil gemäß Ziffer 9 verkauft wird; der geschuldete Betrag wird aus dem Erlös beglichen.
8. Verkauf eines Anteils
8.1 Ein Eigentümer kann seine Anteile jederzeit verkaufen. Es gibt keine Mindesthaltedauer.
8.2 Vorkaufsrecht. Der verkaufende Eigentümer bietet die Anteile zunächst den übrigen Eigentümern zum beabsichtigten Preis an. Die übrigen Eigentümer haben 30 Tage Zeit zur Annahme, bei mehreren Annehmenden im Verhältnis ihrer Anteile.
8.3 Nimmt kein Eigentümer an, können die Anteile zu einem Preis, der nicht unter dem angebotenen Preis liegt, an Dritte verkauft werden. Der Käufer muss dieser Vereinbarung schriftlich beitreten. Homebase vermarktet die Anteile auf Wunsch des verkaufenden Eigentümers gegen eine Gebühr von 5% des Preises, die der Verkäufer trägt.
8.4 Beim direkten Eigentum gilt zusätzlich das gesetzliche Einlösungsrecht der Miteigentümer (retracto de comuneros, Artikel 1522 und 1524 Código Civil). Bei einer S.L. gelten die Übertragungsregeln der Satzung (Ley de Sociedades de Capital, Artikel 107 ff.).
8.5 Jedes Haus ist eine eigenständige Investition. Anteile können nicht zwischen Häusern getauscht oder übertragen werden.
9. Zwangsverkauf
9.1 Ein Eigentümer kann zum Verkauf seiner Anteile verpflichtet werden, wenn er oder seine Gäste schwerwiegend oder wiederholt gegen diese Vereinbarung oder die Hausordnung verstoßen, nach einer schriftlichen Abmahnung, die den Verstoß beschreibt, und einer angemessenen Frist zu dessen Abstellung.
9.2 Der Beschluss erfordert 75% der Anteile der übrigen Eigentümer. Der betroffene Eigentümer hat kein Stimmrecht.
9.3 Die Anteile werden zum Marktwert verkauft, der bei fehlender Einigung der Parteien von einem unabhängigen Gutachter festgestellt wird, zunächst an die übrigen Eigentümer gemäß Ziffer 8.2 und sodann an Dritte. Kosten, Schäden und geschuldete Beträge werden aus dem Erlös beglichen.
10. Vermietung
10.1 Verfügt das Haus über eine Ferienvermietungslizenz (ETV), kann jeder Eigentümer seine eigenen Nächte zur Vermietung über Homebase Rent zu den Bedingungen in Anlage 5 freigeben. Die Mieteinnahmen stehen nach Abzug der Vermietungsgebühr und der Kosten dem Eigentümer zu, dessen Nächte vermietet werden.
10.2 Kein Eigentümer darf das Haus ohne einen Beschluss gemäß Ziffer 5.2 über einen anderen Kanal vermieten.
11. Die Verwalterin
11.1 Die Eigentümer bestellen Homebase zur Verwalterin (Home Director, Hausverantwortliche) gemäß dem Verwaltungsvertrag in Anlage 5, der Property Management, Owners Management und die Guest App umfasst.
11.2 Die Eigentümer können die Verwalterin gemäß Ziffer 5.2(d) ersetzen. Im Fall der Ablösung übergibt Homebase der neuen Verwalterin innerhalb von 30 Tagen sämtliche Lieferantenverträge, Unterlagen, Konten und Zugänge.
11.3 Lieferantenverträge werden nach Möglichkeit im Namen der Eigentümer (bzw. der S.L.) geschlossen.
12. Laufzeit und Erhalt des Hauses als Ganzes
12.1 Die Eigentümer vereinbaren, für zehn (10) Jahre ab Closing keine Aufhebung der Gemeinschaft am Haus zu verlangen, verlängerbar durch neue Vereinbarung, wie nach Artikel 400 Código Civil zulässig.
12.2 Nach sieben (7) Jahren können Eigentümer, die mindestens 50% der Anteile halten, eine Abstimmung über den Verkauf des gesamten Hauses beantragen; der Verkauf selbst erfordert einen wesentlichen Beschluss gemäß Ziffer 5.2.
13. Tod und Rechtsnachfolge
13.1 Beim Tod eines Eigentümers gehen die Anteile auf seine Erben über, die dieser Vereinbarung beitreten. Die Erben können gemäß Ziffer 8 verkaufen, wobei die 30-Tage-Frist erst mit Annahme der Erbschaft zu laufen beginnt.
14. Streitigkeiten
14.1 Die Eigentümer bemühen sich, Streitigkeiten zunächst im Gespräch und sodann durch Mediation in Palma beizulegen. Gelingt dies nicht, sind die Gerichte von Palma de Mallorca zuständig, sofern die Eigentümer kein Schiedsverfahren vereinbaren.
14.2 Diese Vereinbarung unterliegt spanischem Recht.
15. Sprache und endgültige Fassung
15.1 Dieser Entwurf wird zur Information in mehreren Sprachen bereitgestellt. Die beim Closing unterzeichnete Fassung ist in spanischer und englischer Sprache abgefasst; bei Abweichungen ist die spanische Fassung maßgeblich.
15.2 Dies ist ein Mustervertrag. Die endgültige Vereinbarung für jedes Haus wird von allen Eigentümern vereinbart und spätestens beim Closing vor dem Notar unterzeichnet.
Anlagen
Anlage 1: Das Haus und die Struktur. Anlage 2: Eigentümer und Anteile. Anlage 3: Buchungsregeln und Kalender. Anlage 4: Hausordnung. Anlage 5: Verwaltungsvertrag, Homebase-Preisliste und Bedingungen von Homebase Rent.
