Spanien beskatter huset. Dit land beskatter dig.

Er der en dobbeltbeskatningsoverenskomst mellem Danmark og Spanien?

Nej. Danmark opsagde den med virkning fra 1. januar 2009, og der er ingen ny i kraft. Du betaler alligevel ikke to gange af samme indkomst: Danmark modregner den spanske skat efter egne regler (ligningslovens § 33), dog højst med den danske skat af indkomsten. I praksis betaler du på det højeste af de to niveauer, og begge lande skal se de samme tal.

Hvad koster det at købe?

På en brugt bolig på Balearerne betaler du overdragelsesafgift (ITP) på en trappe fra 8 % til 13 %. Et køb på 1.000.000 € koster 90.000 € i ITP — 9 %, fordi trinnene er marginale. Læg notar, tinglysning og din egen advokat til, typisk 1–2 % tilsammen. En nybygget bolig har i stedet 10 % IVA plus stempelafgift.

Skal jeg købe i eget navn eller gennem et selskab?

Til privat brug anbefaler danske rådgivere sjældent et selskab. Ejer et selskab, du kontrollerer, en fritidsbolig, kan Danmark beskatte dig af rådigheden — op til 16,25 % af værdien om året, uanset om du bruger den — og Spanien forventer, at selskabet opkræver markedsleje af dig. Direkte ejerskab er som regel enklere. Afklar, hvad du vil løse, før du vælger struktur.

Få dette punkt bekræftet af din egen rådgiver.

Skal jeg have et spansk skattenummer?

Ja. Du skal have et NIE, før du kan underskrive hos notaren, og en spansk konto er næsten uundgåelig til skatter og forbrug via betalingsservice. Søg tidligt — tiden til NIE er ofte det langsomste trin i hele handlen.

Hvordan foregår et køb trin for trin, og hvor lang tid tager det?

Du får et spansk skattenummer (NIE) og en spansk konto, din egen advokat undersøger ejendommen, og I underskriver en privat reservations- eller depositumsaftale (arras), typisk med 10 % i depositum. Skødet underskrives hos en notar, hvor restbeløbet betales, og advokaten tinglyser skødet og indberetter skatterne. Seks til tolv uger fra accepteret bud til nøgler er normalt; NIE er ofte det langsomste trin, så start tidligt.

Hvad koster et køb oven i prisen?

På en brugt bolig på Balearerne er tinglysningsafgiften (ITP) progressiv: 8 % op til €400.000, 9 % op til €600.000, 10 % op til €1 mio., 12 % op til €2 mio. og 13 % derover, beregnet som et gennemsnit på tværs af trinene. Hertil kommer notar, tingbog og din advokat, typisk 1–2 % tilsammen. En ny bolig fra en bygherre har 10 % IVA plus 1,5 % stempelafgift (2 % fra €1 mio.) i stedet for ITP.

Skal jeg have min egen advokat, når der er en notar?

Ja. Notaren bekræfter skødet og kontrollerer identitet og betalinger, men repræsenterer ikke dig. Din egen uafhængige advokat tjekker ejerforhold og pantehæftelser i tingbogen (nota simple), byggetilladelser, beboelsesattesten, turistlicensen hvis den nævnes, og ubetalte skatter eller fællesudgifter, der ellers går over til dig. Brug aldrig sælgers eller mæglerens advokat.

Hvad betaler jeg i Spanien, hvis jeg kun bruger huset selv?

Tre ting. IBI og renovation til kommunen. Ikke-resident indkomstskat af en beregnet lejeværdi — 1,1 % eller 2 % af den kadastrale værdi, beskattet med 19 % for EU-residenter, angivet én gang om året på Modelo 210. Og formueskat kun, hvis dine spanske nettoaktiver overstiger 3.000.000 € efter de baleariske regler.

Betaler jeg dansk ejendomsværdiskat af et hus på Mallorca?

Ja. Ejendomsværdiskat gælder også en fritidsbolig i udlandet. Grundlaget er 80 % af den værdi, Skattestyrelsen fastsætter eller godkender for ejendommen, beskattet med 5,1 promille op til progressionsgrænsen og 14 promille over. Spanske ejendomsskatter som IBI kan modregnes.

Skal jeg betale formueskat i Spanien?

Sandsynligvis ikke, medmindre du har betydelige værdier i Spanien. Som EU-resident kan du bruge de baleariske regler, hvor de første 3.000.000 € af dine spanske nettoaktiver pr. person er fritaget. Et par, der ejer sammen, har hver sin grænse. Over grænsen gælder også den statslige solidaritetsskat, men betalt balearisk formueskat fratrækkes.

Hvem indberetter hvad, og hvornår?

I Spanien: Modelo 210 for den beregnede lejeværdi — for 2025 senest 31. december 2026; fra skatteåret 2026 mellem 1. april og 31. december året efter — plus IBI, når kommunen opkræver den. I Danmark: ejendommen og dens værdi på din årsopgørelse, sammen med den spanske skat, du vil have modregnet. En spansk gestor indberetter typisk for dig; gem alle kvitteringer, for Skattestyrelsen kan bede om dem.

Hvad koster det at drive et hus på Mallorca om året?

De faste poster er IBI (kommunal ejendomsskat), renovationsafgiften, forsikring, fællesudgifter hvis der er en ejerforening, og den spanske fiktive lejeindkomstskat for ikke-residenter. Oveni kommer el, vand, have, pool og vedligehold, som på en villa som regel vejer tungere end skatterne. Bed sælger om den seneste IBI-kvittering og et års forbrugsregninger, før du køber.

Må familie og venner bruge huset?

Ja. Gratis brug for dig, din familie og dine venner er ikke udlejning og kræver ingen licens; den spanske fiktive lejeindkomstskat skal betales uanset. Så snart nogen betaler, er det udlejning: ophold under en måned kræver turistlicens (ETV), mens ophold på en måned eller mere kan udlejes på en skriftlig sæsonlejekontrakt, og lejeindtægten skal opgives i begge lande.

Hvordan beskattes lejeindtægt i Spanien?

Som EU-resident betaler du 19 % af nettoindtægten — leje minus fradragsberettigede omkostninger for de udlejede dage. Ejere uden for EU betaler 24 % af bruttoindtægten. Lejeindtægt angives på Modelo 210; fra skatteåret 2026 med én årlig angivelse 1.–20. april året efter. Ved 100.000 € i leje og 30.000 € i omkostninger er det 13.300 €.

Betaler jeg også skat i Danmark af lejen?

Ja. Lejeindtægt fra Mallorca er skattepligtig i Danmark. Den spanske skat af samme indkomst modregnes, men højst med den danske skat af den. Er den danske skat højere, betaler du forskellen i Danmark. Gem de spanske angivelser og betalingskvitteringer; de er din dokumentation.

Må jeg udleje til feriegæster?

Kun med en ferieudlejningslicens (ETV), og nye licenser på Mallorca er en mangelvare. Uden licens kan du udleje i 30 dage eller mere på en sæsonkontrakt, som er lovlig og beskattes på samme måde. Licensen følger ejendommen, så den skal tjekkes før købet, ikke efter.

Påvirker udlejning et skattefrit salg senere?

Det kan det. Sommerhusreglen gør kun avancen skattefri, hvis du og din husstand har brugt boligen privat. Udlejning kan koste fritagelsen. Regner du med at sælge med gevinst, så tag stilling til udlejning med det for øje.

Ændrede boligdekreterne i oktober 2026 reglerne for udlejning?

Nej — de holdt omkring et døgn. Den 2. oktober 2026 forkastede Kongressen begge nøddekreter om bolig, 172–178 og 166–184, og de blev ophævet. De havde forlænget lejekontrakter, der udløber i 2026, stoppet udsættelse af sårbare lejere og krævet automatisk fornyelse med 12 måneders kompensation, hvis udlejer opsagde. Intet af det gælder nu. For en bolig på Mallorca står de regler, du kender: licens (ETV) til ferieudlejning, sæsonkontrakt ved ophold på 30 dage eller mere. Regn med, at emnet kommer igen — bolig er nu en central politisk kamp i Spanien.

Hvordan beskattes en andel i et Homebase-hjem for en dansker?

Det afhænger af strukturen. Er andelen en del af skødet, ejer du fast ejendom: dansk ejendomsværdiskat af din andel og spansk skat af den beregnede lejeværdi for din andel. Er andelen en del af et spansk S.L., ejer du aktier, ikke ejendom: gevinst og udlodninger beskattes i Danmark som aktieindkomst. Vi beskriver begge strukturer for hvert hjem.

Er en selskabsandel et problem for danskere?

Det kan den være, hvis du kontrollerer selskabet eller sidder i bestyrelsen. Så kan Danmark beskatte dig af boligens rådighed, uanset hvor mange uger du bruger. En minoritetsaktionær uden kontrol står anderledes. Spørg din rådgiver, før du skriver under, og fortæl, hvor mange andele du og din familie samlet vil eje.

Få dette punkt bekræftet af din egen rådgiver.

Hvad sker der, når jeg sælger min andel?

Med en andel af skødet betaler køberen overdragelsesafgift igen (8–13 %), og du betaler spansk avanceskat og plusvalía. Med en S.L.-andel udløser en overdragelse under 50 % kontrol normalt ingen overdragelsesafgift, og handlen underskrives hos notaren uden ny tinglysning. Derfor er videresalg hovedargumentet for selskabsstrukturen.

Hvad betaler jeg i Spanien, når jeg sælger?

19 % af avancen som EU-resident plus den kommunale plusvalía af grundværdien. Køberen tilbageholder 3 % af prisen og indbetaler dem til den spanske skattemyndighed. De 3 % er et forskud: du indgiver Modelo 210 inden for fire måneder og får forskellen tilbage, hvis den faktiske skat er lavere.

Beskattes avancen i Danmark?

Ja, medmindre salget er skattefrit. For en fritidsbolig er det sommerhusreglen: du og din husstand har brugt den privat, og grunden er under 1.400 m² eller kan ikke udstykkes. Spansk avanceskat kan modregnes i den danske. Fincaer på store landbrugsgrunde opfylder ofte kravet, fordi de ikke lovligt kan deles — tjek det for dit hjem.

Få dette punkt bekræftet af din egen rådgiver.

Hvilke dokumenter skal jeg have klar?

Skødet (escritura), seneste IBI-kvittering, energimærke, beboelsesattest hvor den kræves, licensen hvis den udlejes til feriegæster, og dokumentation for købspris og forbedringer — de nedsætter den skattepligtige avance i begge lande. En forberedt mappe er også det, der får en køber til at handle.

Hvad er plusvalía, og hvem betaler den?

Plusvalía er den kommunale skat af stigningen i grundens værdi, mens du har ejet huset. Sælger betaler. Siden 2021 kan du vælge mellem kommunens koefficientmetode og den faktiske gevinst, og sælger du uden gevinst, skal der ikke betales plusvalía — gem dit købsskøde og dine omkostninger som dokumentation.

Hvad sker der i Spanien, hvis mine børn arver huset?

Spanien beskatter arv af spansk ejendom, og arvinger, der bor uden for Spanien, kan bruge de baleariske regler. Ægtefælle, børn og anden nær familie får 100 % nedslag i den baleariske arveafgift — siden 25. juli 2025 også når arvingerne bor i Danmark — så i de fleste tilfælde betaler de intet i Spanien. Notar, tinglysning og plusvalía gælder stadig.

Og i Danmark?

Danmark har sine egne dødsboregler, og om det spanske hus behandles i det danske bo — og beskattes der — afhænger af, hvordan boet behandles. Betalt spansk arveafgift kan modregnes, hvor der skal betales dansk boafgift. Dit danske testamente er ikke nødvendigvis nok alene: et spansk testamente for den spanske ejendom gør processen langt hurtigere.

Få dette punkt bekræftet af din egen rådgiver.

Kan jeg give huset til mine børn, mens jeg lever?

Ja. Siden juli 2025 får gaver til børn og ægtefælle samme 100 % baleariske nedslag som arv. Men en gave tæller som et salg for dig: du betaler spansk avanceskat af værdistigningen, og Danmark vurderer gaven efter egne regler. Regn begge sider igennem, før du skriver under.

Få dette punkt bekræftet af din egen rådgiver.

Hvornår bliver jeg skattepligtig i Spanien?

Når du opholder dig mere end 183 dage om året i Spanien, eller dine væsentligste økonomiske interesser er der. Derfra beskatter Spanien din globale indkomst. Danmark kan stadig anse dig for fuldt skattepligtig, hvis du beholder en bolig til rådighed der, så planlæg flytningen frem for at glide ind i den.

Hvad sker der med min danske pension?

Uden overenskomst beskatter Danmark fortsat danske pensioner ved kilden, og Spanien beskatter dem igen som residentindkomst og modregner den danske skat op til den spanske. For de fleste pensionister betyder det at betale på den højeste af de to satser. Det er det største planlægningspunkt for danskere, der flytter til Spanien.

Skal jeg indberette mine danske aktiver til Spanien?

Ja. Som spansk resident indgiver du Modelo 720 for udenlandske aktiver over 50.000 € pr. kategori — konti, værdipapirer, fast ejendom. De hårde bøder blev underkendt af EU-Domstolen i 2022, men pligten til at indberette består.