Wenn Sie in Deutschland steuerpflichtig sind
Nach dem Abkommen von 2011 besteuert Spanien die Immobilie zuerst, und Deutschland besteuert dieselben Einkünfte noch einmal, unter Anrechnung der spanischen Steuer. Im Ergebnis zahlen Sie auf dem höheren der beiden Niveaus.
Anrechnung, nicht Freistellung
Nach dem deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommen von 2011 darf Spanien Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen besteuern, weil die Immobilie dort liegt. Anders als die meisten deutschen Abkommen stellt es diese Einkünfte in Deutschland nicht frei: Mieteinkünfte und ein Veräußerungsgewinn innerhalb der Zehnjahresfrist werden auch in Deutschland erklärt, und die spanische Steuer wird nach Art. 22 Abs. 2 Buchst. b auf die deutsche Steuer auf dieselben Einkünfte angerechnet, höchstens bis zu deren Höhe.
Was Sie tatsächlich erklären
Während des Besitzes
- Keine deutsche Grundsteuer auf das spanische Haus selbst.
- Die spanische fiktive Einkommensteuer und die IBI werden in Spanien gezahlt und bleiben dort.
- Die deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuer erfasst das spanische Haus, wenn Sie oder Ihr Erbe in Deutschland leben; ein Abkommen gibt es nicht, die spanische Erbschaftsteuer wird nach § 21 ErbStG angerechnet.
- Eigentum über eine spanische S.L. vorher prüfen lassen: Die Hinzurechnungsbesteuerung (AStG) greift nur bei passiven Einkünften unter 15 % Steuer, aber die private Nutzung eines Gesellschaftshauses kann eine verdeckte Gewinnausschüttung sein.
Wenn Sie vermieten
- Der Mietgewinn wird in Spanien als EU-Ansässiger mit 19 % besteuert, Kosten sind abziehbar.
- Deutschland besteuert die Miete ebenfalls, ermittelt nach deutschem Recht (Anlage V, mit AfA), und rechnet die spanische Steuer über die Anlage AUS an; Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag fallen auf den verbleibenden Betrag an.
- Die deutschen Abschreibungsregeln gelten nicht für die spanische Berechnung — zwei Buchführungen, eine Immobilie.
Beim Verkauf
- Der Gewinn wird in Spanien mit 19 % besteuert.
- Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn in Deutschland als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, mit Anrechnung der spanischen Steuer; nach zehn Jahren oder bei ausschließlicher Eigennutzung bleibt er in Deutschland steuerfrei.
- Bewahren Sie die spanischen Verkaufsunterlagen auf: Für die Anrechnung brauchen Sie den Nachweis der gezahlten 19 %, einschließlich der 3 %, die der Käufer einbehalten hat.
Fünf Fragen an Ihren eigenen Berater
Wie viel der spanischen Steuer kann ich tatsächlich auf meine deutsche Steuer anrechnen?
Halte ich die Immobilie persönlich, gemeinsam oder über eine Gesellschaft — und was passiert, wenn ich ein Gesellschaftshaus selbst nutze?
Welche deutschen Formulare erfassen eine spanische Immobilie und ihre Einkünfte?
Wie werden die spanischen und deutschen Abschreibungs- und Kostenregeln abgestimmt?
Funktioniert meine deutsche Nachlassplanung mit einem spanischen Vermögenswert darin?
