Spanien besteuert das Haus. Ihr Land besteuert Sie.

Gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien, und was bedeutet es für ein Ferienhaus?

Ja. Das Abkommen vom 3. Februar 2011 gilt seit 2013. Spanien besteuert die Immobilie zuerst; Deutschland besteuert Mieteinkünfte und Veräußerungsgewinne daraus ebenfalls, rechnet aber die spanische Steuer an. Spanien ist dabei eine Ausnahme: Bei Immobilien in den meisten anderen Staaten stellt Deutschland die Einkünfte frei, bei Spanien gilt die Anrechnungsmethode (Art. 22 Abs. 2 Buchst. b DBA). Nutzen Sie das Haus nur selbst, entstehen keine Einkünfte und damit keine deutsche Steuer; eine Vermögensteuer oder Grundsteuer auf ein Haus im Ausland gibt es in Deutschland nicht.

Welche Nebenkosten kommen zum Kaufpreis hinzu?

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf den Balearen zahlen Sie Grunderwerbsteuer (ITP) nach einem Stufentarif: 8 % bis 400.000 €, 9 % bis 600.000 €, 10 % bis 1 Mio. €, 12 % bis 2 Mio. € und 13 % darüber. Bei 1.000.000 € Kaufpreis sind das 90.000 € ITP, im Schnitt 9 %. Hinzu kommen Notar, Grundbuch und Ihr eigener Anwalt, zusammen meist 1–2 %. Beim Neubau vom Bauträger fallen statt ITP 10 % IVA plus Stempelsteuer (AJD) an.

Brauche ich einen eigenen Anwalt, wenn ohnehin ein Notar beteiligt ist?

Ja. Der spanische Notar beurkundet den Kaufvertrag und prüft Identitäten und Zahlungen, vertritt aber nicht Ihre Interessen. Ihr eigener, unabhängiger Anwalt prüft Eigentum und Belastungen im Grundbuch (nota simple), Baugenehmigungen, die Bewohnbarkeitsbescheinigung, eine etwa behauptete Ferienvermietungslizenz sowie offene Steuern und Gemeinschaftsgebühren, die auf Sie übergehen würden. Nehmen Sie nie den Anwalt des Verkäufers oder des Maklers.

Wie läuft ein Kauf ab, und wie lange dauert er?

Sie beantragen eine spanische Steuernummer (NIE) und eröffnen ein spanisches Konto, Ihr Anwalt prüft die Immobilie, und Sie unterschreiben einen privaten Reservierungs- oder Anzahlungsvertrag (arras), meist mit 10 % Anzahlung. Die Kaufurkunde wird vor dem Notar unterzeichnet, dort zahlen Sie den Rest, und der Anwalt lässt die Eintragung im Grundbuch vornehmen und reicht die Steuererklärungen ein. Sechs bis zwölf Wochen von der Einigung bis zur Schlüsselübergabe sind üblich; der NIE-Termin ist oft der langsamste Schritt, beginnen Sie also früh damit.

Kaufe ich besser privat oder über eine GmbH?

Für ein selbst genutztes Haus ist der Privatkauf in der Regel die bessere Wahl. Privat gehalten ist der Gewinn in Deutschland nach zehn Jahren steuerfrei, bei ausschließlicher Eigennutzung auch früher. In einer GmbH ist jeder Gewinn steuerpflichtig, Ausschüttungen werden noch einmal besteuert, und nutzen Sie oder Ihre Familie das Haus ohne eine Miete, die Kosten plus Gewinnaufschlag deckt, wertet das Finanzamt die Differenz als verdeckte Gewinnausschüttung. Sinnvoll ist eine Gesellschaft vor allem bei gewerblich vermieteten Objekten – lassen Sie das vor der Unterschrift prüfen.

Lassen Sie diesen Punkt von Ihrem eigenen Berater bestätigen.

Was zahle ich in Spanien, wenn ich das Haus nur selbst nutze?

Drei Dinge. Die Grundsteuer IBI und die Müllgebühr an die Gemeinde. Nichtresidenten-Einkommensteuer auf ein fiktives Einkommen – 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, für EU-Ansässige mit 19 % besteuert, einmal jährlich mit dem Modelo 210 erklärt. Und spanische Vermögensteuer nur, wenn Ihr spanisches Nettovermögen 3.000.000 € pro Person übersteigt; diese balearische Regel dürfen Sie als Nichtresident anwenden. Darüber greift zusätzlich die staatliche Solidaritätsteuer, auf die die balearische Vermögensteuer angerechnet wird.

Zahle ich in Deutschland etwas für ein Haus, das ich nur selbst nutze?

Nein. Eigennutzung erzeugt keine Einkünfte, also fällt keine deutsche Einkommensteuer an, und Deutschland erhebt weder Vermögensteuer noch Grundsteuer auf ein Haus im Ausland. Die Kehrseite: Die spanische Steuer auf das fiktive Einkommen kann in Deutschland nicht angerechnet werden, weil es keine deutsche Steuer gibt, auf die sie anrechenbar wäre. Ein direkt gehaltenes Haus löst auch keine Meldepflicht in Deutschland aus. Das ändert sich, sobald Sie vermieten oder innerhalb von zehn Jahren verkaufen.

Wer muss was wann einreichen?

In Spanien das Modelo 210 für das fiktive Einkommen: für 2025 bis zum 31. Dezember 2026; ab dem Steuerjahr 2026 läuft die Frist vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres. Die IBI zahlen Sie, wenn die Gemeinde sie anfordert. In Deutschland ist bei reiner Eigennutzung nichts zu erklären. Meist übernimmt ein spanischer Steuervertreter oder Gestor die Erklärungen; bewahren Sie alle Belege auf, Sie brauchen sie bei einem späteren Verkauf.

Dürfen Familie und Freunde das Haus nutzen?

Ja. Die unentgeltliche Nutzung durch Sie, Ihre Familie und Freunde ist keine Vermietung und braucht keine Lizenz; die spanische Steuer auf das fiktive Einkommen fällt so oder so an. Sobald jemand zahlt, ist es Vermietung: Aufenthalte unter einem Monat erfordern eine Ferienvermietungslizenz (ETV), ab einem Monat ist ein schriftlicher Saisonmietvertrag möglich, und die Mieteinnahmen sind in Spanien und in Deutschland zu erklären.

Wie werden Mieteinnahmen in Spanien besteuert?

Als EU-Ansässiger zahlen Sie 19 % auf den Nettoertrag – Miete abzüglich der abziehbaren Kosten für die vermieteten Tage. Eigentümer außerhalb der EU zahlen 24 %. Erklärt wird mit dem Modelo 210; ab dem Steuerjahr 2026 ist die Jahreserklärung vom 1. bis 20. April des Folgejahres fällig. Bei 100.000 € Miete und 30.000 € Kosten beträgt die spanische Steuer 13.300 €.

Muss ich die Mieteinnahmen auch in Deutschland versteuern?

Ja – Spanien ist die Ausnahme von der sonst üblichen Freistellung. Sie erklären den Mietüberschuss in Ihrer deutschen Steuererklärung (Anlage V, bei Ferienvermietung zusätzlich Anlage V-FeWo), ermittelt nach deutschem Recht, und beantragen die Anrechnung der spanischen Steuer in der Anlage AUS. Angerechnet wird höchstens die deutsche Steuer auf diese Einkünfte; bei einem Steuersatz von 42 % zahlen Sie den Großteil der Differenz zu den spanischen 19 % also in Deutschland. Kirchensteuer und – oberhalb der Freigrenze – Solidaritätszuschlag fallen auf die verbleibende deutsche Steuer an. Bewahren Sie die spanischen Erklärungen und Zahlungsbelege als Nachweis auf.

Lassen Sie diesen Punkt von Ihrem eigenen Berater bestätigen.

Kann ich einen Vermietungsverlust in Deutschland geltend machen?

Grundsätzlich ja. Weil Deutschland die spanische Miete besteuert statt sie freizustellen, mindert ein nach deutschem Recht ermittelter Verlust Ihre übrigen Einkünfte; die frühere Beschränkung für Auslandsverluste gilt nur noch für Staaten außerhalb der EU. Der Haken ist die Einkünfteerzielungsabsicht: Bei einer auch selbst genutzten Ferienwohnung verlangt das Finanzamt eine Prognose mit Überschuss über 30 Jahre, sonst wird der Verlust nicht anerkannt. Eine ausschließlich an Feriengäste vermietete Wohnung mit ortsüblicher Auslastung steht deutlich besser da.

Lassen Sie diesen Punkt von Ihrem eigenen Berater bestätigen.

Darf ich an Feriengäste vermieten?

Nur mit einer Ferienvermietungslizenz (ETV), und neue Lizenzen sind auf Mallorca knapp. Ohne Lizenz können Sie ab einem Monat mit einem schriftlichen Saisonmietvertrag vermieten; das ist legal und wird steuerlich gleich behandelt. Die Lizenz hängt an der Immobilie – prüfen Sie sie also vor dem Kauf, nicht danach. Vermietung wirkt sich auch auf einen späteren Verkauf aus: Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann sie die deutsche Steuerfreiheit wegen Eigennutzung kosten.

Wie wird ein Anteil an einem Homebase-Haus für jemanden mit Wohnsitz in Deutschland besteuert?

Das hängt von der Struktur ab, die wir für jedes Haus angeben. Ist der Anteil ein Bruchteil am Grundbuch-Eigentum, besitzen Sie Immobilienvermögen: spanische Steuer auf das fiktive Einkommen und IBI für Ihren Anteil, in Deutschland nichts bei Eigennutzung, bei Vermietung deutsche Steuer mit Anrechnung der spanischen; vermieten mehrere in Deutschland ansässige Miteigentümer gemeinsam, kann eine gesonderte und einheitliche Feststellung nötig sein. Ist der Anteil eine Beteiligung an einer spanischen S.L., besitzen Sie Gesellschaftsanteile: Die S.L. zahlt spanische Körperschaftsteuer, Ausschüttungen und Gewinne werden in Deutschland als Kapitaleinkünfte besteuert, die spanische Steuer wird angerechnet.

Lassen Sie diesen Punkt von Ihrem eigenen Berater bestätigen.

Ist ein S.L.-Anteil für in Deutschland Ansässige ein Problem?

Er kann es sein, vor allem wegen der Nutzung. Wohnen Gesellschafter im Haus der Gesellschaft, ohne eine Miete zu zahlen, die Kosten plus Gewinnaufschlag deckt, kann das Finanzamt den Vorteil als verdeckte Gewinnausschüttung behandeln und als Kapitalertrag besteuern. Die Hinzurechnungsbesteuerung nach dem Außensteuergesetz greift in der Regel nicht, weil die spanische Körperschaftsteuer (25 %) über der Grenze von 15 % liegt. Eine Beteiligung ab 10 % oder mit Anschaffungskosten über 150.000 € ist dem Finanzamt mit der Steuererklärung zu melden (§ 138 Abs. 2 AO). Lassen Sie die Nutzungsregeln vor der Unterschrift von einem deutschen Steuerberater prüfen.

Lassen Sie diesen Punkt von Ihrem eigenen Berater bestätigen.

Was passiert, wenn ich meinen Anteil verkaufe?

Beim Bruchteilseigentum zahlt der Käufer erneut Grunderwerbsteuer (8–13 %), Sie zahlen 19 % spanische Steuer auf den Gewinn sowie die Plusvalía, und Deutschland besteuert den Gewinn nur bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren. Beim S.L.-Anteil fällt ohne Kontrollerwerb des Käufers in der Regel keine Grunderwerbsteuer an, Spanien besteuert Ihren Gewinn aber trotzdem mit 19 %. In Deutschland wird eine Beteiligung ab 1 % nach § 17 EStG besteuert – 60 % des Gewinns zum persönlichen Steuersatz, unabhängig von der Haltedauer – unter Anrechnung der spanischen Steuer; unter 1 % gilt die Abgeltungsteuer von 25 %.

Lassen Sie diesen Punkt von Ihrem eigenen Berater bestätigen.

Was zahle ich in Spanien beim Verkauf?

Als EU-Ansässiger 19 % auf den Gewinn, dazu die kommunale Plusvalía auf den Wertzuwachs des Bodens. Der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein und führt sie an das spanische Finanzamt ab (Modelo 211). Diese 3 % sind eine Vorauszahlung: Sie reichen innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf das Modelo 210 ein und erhalten die Differenz zurück, wenn die tatsächliche Steuer niedriger ist.

Wird der Gewinn in Deutschland besteuert?

Nur bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf; danach ist er in Deutschland steuerfrei. Innerhalb der zehn Jahre liegt ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG vor, besteuert zum persönlichen Steuersatz unter Anrechnung der spanischen Steuer – es sei denn, Sie haben das Haus ausschließlich selbst genutzt oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren. Der Bundesfinanzhof hat 2017 bestätigt, dass auch eine Ferienwohnung als Eigennutzung zählt, solange sie nicht vermietet wird. Bei geerbten oder geschenkten Häusern zählt die Frist ab dem ursprünglichen Kauf.

Lassen Sie diesen Punkt von Ihrem eigenen Berater bestätigen.

Was ist die Plusvalía, und wer zahlt sie?

Die Plusvalía ist die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Bodens während Ihrer Besitzzeit. Beim Verkauf zahlt sie der Verkäufer. Seit 2021 können Sie zwischen der Koeffizientenmethode der Gemeinde und dem tatsächlichen Gewinn wählen, und ohne Gewinn fällt keine Plusvalía an – bewahren Sie Kaufurkunde und Kostenbelege als Nachweis auf.

Welche Unterlagen sollte ich bereithalten?

Die Kaufurkunde (escritura), die letzte IBI-Quittung, den Energieausweis, gegebenenfalls die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die Lizenz bei Ferienvermietung sowie die Belege zu Kaufpreis und Modernisierungen – sie mindern den steuerpflichtigen Gewinn in Spanien und, innerhalb von zehn Jahren, in Deutschland. Eine vollständige Akte ist außerdem das, was Käufer zum Handeln bringt.

Was verlangt Spanien, wenn meine Kinder das Haus erben?

Spanien besteuert das Erbe spanischer Immobilien, und Erben ohne Wohnsitz in Spanien wenden die balearischen Regeln an. Ehegatten, Kinder, Enkel und Eltern erhalten eine Ermäßigung der balearischen Erbschaftsteuer um 100 %; seit dem 25. Juli 2025 gilt das auch für Erben, die nicht in Spanien leben. Die Erklärung ist innerhalb von sechs Monaten fällig. Die Erben zahlen außerdem die kommunale Plusvalía auf den Bodenwertzuwachs – die sogenannte plusvalía del muerto – sowie Notar und Grundbuch.

Lassen Sie diesen Punkt von Ihrem eigenen Berater bestätigen.

Und in Deutschland?

Die deutsche Erbschaftsteuer erfasst den weltweiten Nachlass, wenn der Erblasser oder der Erbe in Deutschland wohnt; das Haus auf Mallorca zählt also mit, und zwar zum Verkehrswert. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 € je Elternteil, Ehegatten 500.000 €, Enkel 200.000 €; darüber liegen die Sätze in Steuerklasse I zwischen 7 % und 30 %. Ein Erbschaftsteuer-DBA mit Spanien gibt es nicht, die auf das Haus gezahlte spanische Erbschaftsteuer wird aber angerechnet (§ 21 ErbStG) – nach der balearischen 100-%-Ermäßigung bleibt oft wenig anzurechnen. Die Steuerbefreiung für das Familienheim gilt nicht für ein Ferienhaus.

Lassen Sie diesen Punkt von Ihrem eigenen Berater bestätigen.

Kann ich das Haus zu Lebzeiten an meine Kinder verschenken?

Ja, aber betrachten Sie beide Länder. In Spanien erhalten Schenkungen an Kinder und Ehegatten seit dem 25. Juli 2025 einen balearischen Abzug von 100 %, wenn sie notariell beurkundet werden und der Wert im gesetzlichen Rahmen bleibt; Spanien behandelt die Schenkung jedoch als Veräußerung durch Sie, Sie zahlen also 19 % spanische Steuer auf den Wertzuwachs, und das Kind zahlt die Plusvalía. In Deutschland unterliegt die Schenkung der Schenkungsteuer mit denselben Freibeträgen wie im Erbfall – 400.000 € je Elternteil und Kind –, die sich alle zehn Jahre erneuern; spanische Schenkungsteuer wird angerechnet. Die spanische Gewinnsteuer ist echter Aufwand, weil Deutschland keine Einkünfte sieht, auf die sie anrechenbar wäre.

Lassen Sie diesen Punkt von Ihrem eigenen Berater bestätigen.

Welches Erbrecht gilt, und brauche ich ein spanisches Testament?

Nach der EU-Erbrechtsverordnung richtet sich Ihr gesamter Nachlass, einschließlich des Hauses auf Mallorca, nach dem Recht des Staates Ihres gewöhnlichen Aufenthalts – solange Sie in Deutschland leben, also nach deutschem Recht –, es sei denn, Sie wählen im Testament das Recht Ihrer Staatsangehörigkeit. Ein deutsches Testament ist in Spanien wirksam, muss aber übersetzt werden, und die Erben brauchen einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Ein gesondertes spanisches Testament für die spanische Immobilie, abgestimmt auf das deutsche, beschleunigt das Verfahren beim spanischen Notar erheblich.

Wann werde ich in Spanien steuerlich ansässig, und wann endet meine Steuerpflicht in Deutschland?

Spanien behandelt Sie als ansässig, wenn Sie sich mehr als 183 Tage im Jahr dort aufhalten, Ihr wirtschaftlicher Mittelpunkt dort liegt oder Ihr Ehegatte und Ihre minderjährigen Kinder dort leben; dann besteuert Spanien Ihr Welteinkommen. Deutschland besteuert Ihr Welteinkommen weiter, solange Ihnen hier eine Wohnung zur Verfügung steht, auch wenn Sie sie kaum nutzen. Beanspruchen Sie beide Staaten, entscheidet das DBA nach ständiger Wohnstätte und Mittelpunkt der Lebensinteressen. Planen Sie den Umzug und geben Sie die deutsche Wohnung auf oder vermieten Sie sie, statt in eine doppelte Ansässigkeit hineinzurutschen.

Was passiert mit meiner deutschen Rente nach dem Umzug?

Spanien besteuert sie als Einkommen eines Ansässigen und rechnet eine deutsche Steuer an. Für die gesetzliche Rente behält Deutschland ein begrenztes Besteuerungsrecht: bis zu 5 % der Bruttorente bei Rentenbeginn zwischen 2015 und 2029, bis zu 10 % bei Rentenbeginn ab 2030, erhoben über das Finanzamt Neubrandenburg; Renten mit Beginn vor 2015 werden nur in Spanien besteuert. Beamtenpensionen bleiben in Deutschland steuerpflichtig. Betriebs- und Riester-Renten werden grundsätzlich in Spanien besteuert, bei mehr als zwölf Jahren steuerlicher Förderung in Deutschland gilt jedoch dieselbe 5-%/10-%-Regel.

Lassen Sie diesen Punkt von Ihrem eigenen Berater bestätigen.

Gibt es beim Wegzug aus Deutschland eine Wegzugsteuer?

Ja, wenn Sie in den letzten fünf Jahren zu irgendeinem Zeitpunkt zu mindestens 1 % an einer Kapitalgesellschaft beteiligt waren – GmbH, ausländische Aktien oder eine S.L. – und mindestens sieben der letzten zwölf Jahre in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig waren. Deutschland besteuert dann den nicht realisierten Wertzuwachs dieser Anteile, als hätten Sie sie verkauft (§ 6 AStG), auch beim Umzug innerhalb der EU. Auf Antrag kann die Steuer in sieben Jahresraten gezahlt werden, und sie entfällt bei Rückkehr innerhalb von sieben Jahren. Ob die Ratenregelung mit EU-Recht vereinbar ist, wird bezweifelt – lassen Sie sich vor dem Umzug beraten, nicht danach.

Lassen Sie diesen Punkt von Ihrem eigenen Berater bestätigen.

Kann ich das spanische „Beckham“-Regime nutzen?

Nur, wenn Sie zum Arbeiten umziehen. Es gilt, wenn Sie in den fünf Vorjahren nicht in Spanien ansässig waren und für eine spanische Anstellung, Remote-Arbeit für einen ausländischen Arbeitgeber, eine Geschäftsführerposition oder eine qualifizierte unternehmerische Tätigkeit zuziehen. Arbeitseinkünfte werden dann im Zuzugsjahr und den fünf Folgejahren pauschal mit 24 % bis 600.000 € besteuert, und die meisten ausländischen Einkünfte bleiben in Spanien unbesteuert. Rentner und Privatiers, die von Kapitalerträgen leben, sind ausgeschlossen. Der Antrag (Modelo 149) muss innerhalb von sechs Monaten nach der Anmeldung zur spanischen Sozialversicherung gestellt werden, und ein deutscher Berater sollte prüfen, ob das Regime für deutsche Staatsangehörige als Vorzugsbesteuerung im Sinne von § 2 AStG gilt.

Lassen Sie diesen Punkt von Ihrem eigenen Berater bestätigen.

Muss ich mein deutsches Vermögen in Spanien melden?

Ja. Als in Spanien Ansässiger reichen Sie das Modelo 720 für Auslandsvermögen über 50.000 € je Kategorie ein – Konten, Wertpapiere und Versicherungen, Immobilien – jeweils bis zum 31. März des Folgejahres. Die drakonischen Strafen hat der EuGH 2022 gekippt, die Meldepflicht besteht aber fort. Als Ansässiger der Balearen zahlen Sie außerdem Vermögensteuer auf Ihr weltweites Vermögen über 3.000.000 €, zuzüglich 300.000 € für die Hauptwohnung.

Gilt die deutsche Erbschaftsteuer nach dem Umzug weiter?

Fünf Jahre lang ja, wenn Sie deutscher Staatsangehöriger sind: In dieser Zeit besteuert Deutschland Schenkungen und Erbschaften weiterhin weltweit (§ 2 ErbStG). Danach gilt sie immer noch, wenn der Erbe oder Beschenkte in Deutschland wohnt – Kinder mit Wohnsitz in Deutschland versteuern also alles, was sie von Ihnen erben, dort. Spanien besteuert dann ebenfalls, weil Sie dort ansässig sind; mit der balearischen 100-%-Ermäßigung für enge Angehörige fällt die spanische Seite meist gering aus, und spanische Steuer auf Auslandsvermögen kann in Deutschland angerechnet werden.

Lassen Sie diesen Punkt von Ihrem eigenen Berater bestätigen.